20191018-广发证券-房地产行业跟踪分析：金九销售成果亮眼，融资态势依旧偏紧_36页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2019年9月，房地产行业整体表现亮眼，重点房企销售业绩显著提升，但融资环境依旧紧张。以下是文档的核心内容、主要观点和关键信息总结：

主要观点

房企销售

• 金九销售成果亮眼：9月重点跟踪房企销售金额同比增长34.0%，增速较8月扩大12.1个百分点，1-9月累计同比增长17.4%。
• 重点房企冲刺全年目标：龙头房企销售表现优于成长型房企，但成长型房企销售增速更快，显示出更积极的去化策略。
• 销售均价下降：9月重点跟踪房企销售均价同比下降2.3%，为自2016年4季度以来首次出现价格下跌，且为自2014年1季度以来最大单季度跌幅。
• 以价换量趋势明显：房企为加快去化，采取降价策略，市场传闻与数据验证相符。

房企拿地

• 土地投资力度下降：9月重点跟踪房企拿地金额同比下降36%，拿地力度（拿地金额/销售金额）降至24%。
• 中小房企相对积极：中小房企拿地占比上升，主流房企拿地力度普遍下降，但部分谨慎房企9月仍积极拿地。
• 拿地质量提升：尽管溢价率下降，但房企拿地楼面价环比上升，显示对优质土地的争夺。

房企融资

• 融资环境偏紧：地方政府严查违规资金流入房地产，融资渠道受限。
• 非标融资增长显著：A股房企非标融资同比上涨160%，主要以信托融资为主。
• 融资成本上升：信用债和海外债融资成本边际上行，信托融资成本略有下降。

房企估值

• 多数房企股价上涨：A股及H股房企股价表现较好，板块相对收益为正。
• 头部房企估值回归高点：龙湖集团、华润置地估值已接近2018年高点，而碧桂园、中国海外发展等则接近低点。
• 成长型房企表现突出：部分成长型房企如华夏幸福、招商蛇口等涨幅较大。

关键信息

销售表现

• 9月销售金额：重点跟踪房企实现销售金额8496亿元，同比增长34.0%。
• 销售面积：9月销售面积为6250万方，同比增长37.1%。
• 销售均价：重点跟踪房企销售均价为13595元/平，同比下降2.3%。
• 销售计划完成率：截至9月，35家房企平均完成率为72.1%，高于2018年同期。

拿地情况

• 拿地金额：9月全样本房企拿地金额为1136亿元，同比下降21%。
• 拿地面积：9月拿地面积为1422万方，同比下降36%。
• 拿地力度：12个主流房企拿地力度降至24%，一二线房企拿地力度为29%，三四线房企为13%。
• 拿地成本：9月中指院300城商住用地均价为3994元/平，房企拿地均价为4964元/平。

融资情况

• 债权融资：A股房企债权融资规模为610亿元，同比上涨35%。
• 信用债融资：信用债发行规模同比下降58%。
• 非标融资：非标融资同比上涨160%，主要以信托融资为主。
• 信托融资：房地产信托融资规模同比下降27%，头部房企融资优势显现。
• 融资成本：信用债、海外债融资成本小幅上升，信托融资成本回落。

估值表现

• A股房企：平均绝对收益为1.9%，相对收益为1.1%。
• H股房企：恒生地产类指数绝对收益为1.4%，相对收益为1.2%。
• 重点房企估值：龙湖集团、华润置地估值回归2018年高点，碧桂园、中国海外发展接近低点。

风险提示

• 数据差异：公司公告与第三方数据可能存在差异。
• 业绩不及预期：房企经营业绩及盈利情况可能不达预期。
• 资金面收紧：政策进一步收紧可能加剧融资压力。

重点公司分析

结论

2019年9月，房地产行业销售表现强劲，但融资环境依然严峻。重点房企在销售上表现突出，但拿地力度减弱，中小房企则相对积极。整体来看，市场呈现以价换量的趋势，房企销售均价下降，而融资成本上升，尤其是信用债和海外债。尽管如此，多数房企估值有所提升，头部房企表现更为稳健。