20131216-安信证券-房地产行业_新房成交环比续降_库存持续微升_18页_3mb
报告摘要
房地产行业动态分析总结
核心内容
2013年12月16日发布的房地产行业动态分析报告显示，当前房地产行业面临成交量下滑、库存上升、资金净回笼等挑战，同时部分企业通过资产处置和项目拓展优化结构，提升盈利能力。
主要观点
- 行业整体表现：本周上证综指和深证成指分别下跌1.83%和1.14%，但申万地产指数上涨0.47%，在23个一级行业中排名第10。安信证券维持地产行业“同步大市-A”的投资评级，认为三中全会对行业影响较小，但行业基本面仍处下降通道。
- 成交量变化：新房成交量环比继续微降，同比降幅扩大。一线城市成交量同比下滑显著，而三线城市成交量同比上升，但升幅缩小。具体来看，北京、广州等一线城市成交量同比大幅下降，部分二线城市如厦门、襄阳成交量下降幅度较大。
- 库存与去化周期：全国一手房库存持续微升，去化周期继续上升。其中，三线城市库存同比增幅最大，去化周期显著延长，而一线城市去化周期有所上升。
- 二手房市场：二手房成交量同比大幅下降，降幅扩大。一、二线城市成交量下降明显，而三线城市成交量有所上升，如丹东、泉州等。
- 流动性变化：资金继续净回笼，货币市场利率小幅下降，显示市场流动性有所收紧。
关键信息
1. 行业表现与投资建议
- 投资评级：维持地产行业“同步大市-A”评级。
- 推荐股票：金隅股份（北京工业用地流转）、京投银泰（地铁上盖模式）、华夏幸福（园区开发模式）。
- 政策影响：若北京自住型商品房政策在其他一线城市推广，可关注中粮地产。
2. 要闻点评
2.1 11月房地产数据
- 土地市场：11月土地购置面积和成交价款创年内新高，但一、二线城市商品住宅销量同比下滑，全国均价有所下降。
- 投资情况：新开工面积和投资增速小幅回升，但整体仍处下降通道。
- 销售情况：商品住宅销量创年内新高，但价格环比略降，显示市场整体需求疲软。
2.2 京投银泰复牌与资产处置
- 资产处置：京投银泰转让宁波钱湖国际会议中心45%股权和京泰祥和80%股权，合计获得投资收益2.8亿元，回收资金13.4亿元。
- 战略调整：公司战略重回北京，聚焦轨道物业开发，为轨道物业开发战略夯实基础。
- 投资建议：上调公司2013年EPS至0.19元，维持明后年0.13元和1.53元，目标价8元，对应市值60亿元。
3. 成交情况
- 新房成交量：46个主要城市周成交面积538万平，同比/环比分别下降15.8%和6.1%，一线城市成交量同比下降18.0%，二线城市同比下降20.7%。
- 二手房成交量：16个城市周成交面积113.4万平，同比/环比分别下降14.6%和0.5%，一线城市降幅明显，三线城市有所上升。
4. 库存与去化周期
- 一手房库存：26个城市一手房可售套数138.8万套，同比/环比分别增长5.3%和0.8%，去化周期为10.2个月，较上周上升0.3个月。
- 去化周期：一线城市去化周期6.1个月，二线城市11.0个月，三线城市13.0个月，均较去年同期有所上升。
5. 流动性与市场利率
- 资金净回笼：本周资金净回笼370亿元，显示市场流动性收紧。
- 货币市场利率：质押式回购利率1天和7天分别下降22bp和24bp，票据贴现利率小幅回升。
6. 要闻及公告
- 项目拓展：多家房企公布新的项目拓展计划，如华夏幸福在河北固安竞得11宗地块，中航地产与紫金地产合作开发龙岩双龙路项目等。
- 融资公告：包括发行债券、取得借款、担保等，如深振业A拟发行15亿元无担保公司债券，中南建设为子公司担保5亿元委托贷款等。
- 其他公告：涉及股权变动、资产出售、人事变动等，如新潮实业大股东协议转让股份，万好万家转让控股子公司股权等。
风险提示
- 政策风险：房地产政策大幅调整可能影响行业走势。
- 市场风险：经济增速下滑超预期可能进一步影响行业基本面。
- 融资风险：再融资受阻可能影响企业资金链。
表格汇总
表1：主要城市新房成交量变化
| 城市 | 周成交（万平） | 同比 | 环比 |
|---|---|---|---|
| 北京 | 28.3 | -6.8% | -6.8% |
| 上海 | 36.1 | -4.0% | -4.0% |
| 广州 | 11.1 | -57.4% | -57.4% |
| 深圳 | 9.9 | -2.2% | -2.2% |
| 天津 | 18.2 | -16.5% | -16.5% |
| 杭州 | 14.9 | 5.1% | 5.1% |
| 南京 | 24.9 | 34.9% | 34.9% |
| 武汉 | 30.2 | -3.6% | -3.6% |
| 成都 | 18.7 | -13.6% | -13.6% |
| 青岛 | 24.3 | -5.3% | -5.3% |
| 苏州 | 18.1 | 22.0% | 22.0% |
| 无锡 | 9.7 | -6.7% | -6.7% |
| 宁波 | 11.0 | 7.8% | 7.8% |
| 昆明 | 30.0 | 97.7% | 97.7% |
| 福州 | 3.6 | 11.0% | 11.0% |
| 厦门 | 0.5 | -94.3% | -94.3% |
| 长沙 | 19.0 | -35.0% | -35.0% |
| 合肥 | 20.6 | 7.7% | 7.7% |
| 石家庄 | 6.2 | -9.9% | -9.9% |
| 大连 | 11.0 | 58.2% | 58.2% |
表2：公司剩余非核心资产
| 单位名称 | 占比 | 收购时间 | 收购金额（万元） | 主要产品或服务 | 注册资本（万元） | 总资产（万元） | 净利润（万元） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司 | 49% | - | - | 商品房销售、房屋租赁、物业管理服务 | 3,000 | 108,540 | -79 |
| 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 | 100% | 2011 | 47572 | 酒店管理服务 | 1,200 | 36,499 | -1,401 |
| 上海礼兴酒店有限公司 | 27.50% | 2010 | 4023 | 酒店经营管理服务、物业管理服务 | 117,052 | 148,911 | -10,116 |
| 宁波华联房地产开发有限公司 | 100% | - | - | 商品房销售、房屋租赁 | 2,000 | 21,116 | 71 |
表3：盈利和估值
| 摘要(百万元) | 2011 | 2012 | 2013E | 2014E | 2015E |
|---|---|---|---|---|---|
| 营业收入 | 1,518.6 | 1,122.2 | 575.4 | 1,277.7 | 14,135.9 |
| 净利润 | 118.9 | 86.5 | 143.0 | 95.1 | 1,131.9 |
| 每股收益(元) | 0.16 | 0.12 | 0.19 | 0.13 | 1.53 |
| 每股净资产(元) | 2.37 | 2.48 | 2.69 | 2.75 | 3.78 |
| 市盈率(倍) | 29.0 | 39.8 | 24.1 | 36.2 | 3.0 |
| 市净率(倍) | 2.0 | 1.9 | 1.7 | 1.7 | 1.2 |
| 净利润率 | 7.8% | 7.7% | 24.9% | 7.4% | 8.0% |
| 净资产收益率 | 3.4% | 2.3% | 7.0% | 3.8% | 49.9% |
| 股息收益率 | 0.0% | 1.4% | 0.8% | 0.7% | 10.8% |
| ROIC | 3.5% | 1.7% | 3.5% | 1.3% | 14.0% |
图表说明
- 图1：11月土地购置面积创年内新高，显示土地市场回暖。
- 图2：房地产开发投资增速小幅回升，显示投资活动有所恢复。
- 图3：16个城市二手房成交面积合计同比变动-14.6%，显示二手房市场低迷。
- 图4：26个城市合计需去化10.2个月，显示库存压力。
- 图5：一、二、三线城市需去化6.1、11.0、13.0个月，显示去化周期延长。
- 图6：质押式回购利率1天/7天分别下降22bp/24bp，显示货币市场利率下降。
- 图7：票据直贴和转帖利率分别上升24bp，显示票据市场利率上升。
- 图8-图31：各城市新房和二手房成交及去化周期变化，显示不同城市市场表现差异显著。
总结
整体来看，房地产行业面临成交量下滑、库存上升、资金净回笼等挑战，但部分企业通过资产处置和项目拓展优化结构，提升盈利能力。安信证券维持“同步大市-A”评级，推荐金隅股份、京投银泰和华夏幸福等企业，同时提示政策调整、经济增速下滑和再融资受阻等风险。市场表现分化，一线城市成交量和去化周期压力较大，而部分三线城市表现相对较好。
展开完整摘要
试读结束，高清完整版pdf/doc/ppt,请点下载
