20170529-兴业证券-房地产行业_带你前线看地产系列之十一_长沙调研纪要_21页_1mb

长沙房地产市场调研总结

核心内容

本报告基于2017年5月对长沙房地产市场的实地调研，重点分析了长沙的城市发展、政策调控、市场表现及土地供应情况。整体来看，长沙房地产市场在政策调控下依然保持热度，房价持续上涨，市场预期乐观。

主要观点

• 政策调控逐步收紧：长沙自2016年起政策由宽松转为收紧，尤其在2017年3月和5月出台了多项调控政策，包括限购、限贷、限价、限售“四限”措施，使得市场逐步趋于规范。
• 市场表现强劲：尽管调控加强，但长沙新房市场依然保持火热，成交量和价格均显著上涨，尤其在2016年中后，房价涨幅达到40%。
• 城市资源吸引力强：长沙作为湖南省会，拥有良好的教育、医疗和城市规划，对省内三四线城市居民具有较强吸引力，成为其购房的主要目的地。
• 土地供应减少推动去库存：长沙政府通过减少土地供应和引进大型开发商，逐步解决库存问题，推动房价上涨。
• 信贷政策相对宽松：首套房贷款利率有折扣，二套房贷款利率上浮，客户获取贷款难度不大。
• 棚改进展缓慢：由于房价较低，棚改项目收益率不高，且拆迁难度大，对市场影响有限。

关键信息

一、长沙城市概况

• 区位与城市定位：长沙是湖南省政治、经济、文化、科教中心，位于沪昆高铁和京广高铁交汇处，是长江中游地区的重要中心城市，国家历史文化名城。
• 城市规划：长沙未来定位于“一轴两带多中心、一主两次五组团”的城市空间结构，重点发展湘江新区、梅溪湖、滨江新城等区域。
• 经济与产业：长沙经济持续增长，2016年GDP达9323.70亿元，人均GDP达123681元，第三产业增长迅速，主导产业包括工程机械、新材料、电子信息等。
• 人口与教育：长沙人口持续增长，2005年至2016年年均增长11.4万。教育资源丰富，对人口流入有重要推动作用。

二、政策调控

• 政策演变：2016年1-8月政策以宽松为主，旨在去库存；9月后政策逐渐收紧，2016年11月、2017年3月、2017年5月三次出台调控政策。
• 限购政策：长沙限购政策逐步收紧，2017年5月后，二手房也纳入限购，限购区域涵盖一手及二手市场。
• 限价政策：政府对新房限价执行严格，楼盘不同期之间基本没有涨价空间，部分开发商选择延期开盘。

三、市场表现

• 成交量与价格：2016年长沙商品房成交量首次突破2000万平米，供销比持续下滑，房价上涨明显，2017年5月均价在9000元左右，一年内涨幅达40%。
• 购房客群：省内其他县市居民成为长沙购房主力，主要因教育资源和城市吸引力，尤其在梅溪湖板块。
• 按揭贷款：首套房贷款利率有折扣，二套房利率上浮，客户获取贷款难度不大。

四、土地供应

• 土地供应减少：长沙政府主动压缩土地供应，减少新增土地供给，推动去库存。
• 高溢价地块：2016年长沙多个地块成交溢价率高，尤其梅溪湖地王，楼面价突破9000元/平米。
• 土地成交情况：2008-2016年长沙住宅类用地成交面积和楼面均价逐年变化，2016年成交量和均价均显著上升。

五、棚改进展

• 棚改计划：2017年长沙计划棚户区改造面积217万平方米，但实际进展缓慢，主要受房价偏低和拆迁难度影响。
• 保障方式：长沙实行以实物配租为主、租赁补贴为辅的公共租赁住房保障方式。

总结

长沙房地产市场在政策调控下保持稳定增长，城市资源和人口流入是主要驱动力。尽管调控政策逐步收紧，但市场预期依然乐观，房价持续上涨，购房需求旺盛。未来，随着城市规划的推进和土地供应的减少，长沙房地产市场有望继续保持增长态势。