20160919-华泰证券-房地产_城市研究系列之京津冀篇（一）_以矛刺盾_顺势而为_28页_2mb

京津冀一体化行业研究报告总结

核心内容

本报告分析了京津冀一体化对房地产行业的影响，认为京津冀一体化是解决北京“大城市病”和推动区域协调发展的重要举措。报告指出，随着北京非首都功能的逐步疏解，京津冀地区的房地产市场将呈现出“京内高端化、京外刚需化”的趋势。

主要观点

• 京津冀一体化背景：京津冀一体化旨在通过疏解北京非首都功能，解决北京人口过多、雾霾严重、交通拥堵、房价高涨、资源环境承载力不足等问题，以打造世界级城市群和全国创新驱动经济增长新引擎。
• 非首都功能疏解：疏解四类非首都功能，包括一般性产业、区域性物流基地、部分教育医疗和培训机构、部分行政性、事业性服务机构和企业总部。这将推动北京产业和人口向津冀转移。
• 京内高端化：北京将集中发展高附加值的金融、科技、信息等第三产业，导致四环内房价上涨动力强劲。
• 京外刚需化：随着北京非首都功能的外迁，河北等周边地区将承接大量产业和人口，带动刚需型住宅需求，促进区域房价上涨。
• 区域发展不均衡：京津冀区域存在显著的城市梯度差异，北京和天津的经济密度远高于河北，导致资源和人口高度集中于京津，河北城市发展滞后。
• 交通一体化：京津冀交通规划以“四纵四横一环”为核心，推进区域交通网络建设，提高区域间通勤效率，促进区域协同发展。
• 政策支持：自2014年起，政府密集出台多项政策，涵盖房地产、交通、环保、产业等多个领域，为京津冀协同发展提供政策保障。

关键信息

• 城市梯度差异：北京GDP是河北衡水的19倍，人口密度是河北的3倍以上，城市梯度差异显著。
• 房地产趋势：北京四环内房价上涨动力强，而河北等周边城市因承接非首都功能，房价呈现稳步上涨趋势。
• 重点城市：通州成为北京城市副中心，天津滨海新区成为金融和科创功能的承接地，河北廊坊、保定等城市因靠近京津，房价上涨幅度较大。
• 产业结构：北京以第三产业为主，比重达79.7%，且呈高端化趋势；天津第三产业比重上升，形成“三二一”结构；河北仍以第二产业为主，产业结构层次偏低。
• 政策支持：2014年3月起，政府密集出台政策，推动京津冀协同发展，涵盖交通、环保、产业、房地产等多个领域。

附件信息

• 房地产相关政策：包括《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》、《京津冀协同发展规划纲要》等，明确京津冀房地产发展方向和政策支持。
• 重点个股：中国武夷、首开股份、北京城建等被看好，受益于京津冀一体化带来的发展机会。

风险提示

• 政策不达预期：京津冀一体化进展可能受到政策执行力度和效果的影响，存在不确定性。

行业评级

• 房地产行业评级：增持（维持）

结论

京津冀一体化将推动区域协调发展，促进房地产市场结构的调整，京内高端化和京外刚需化趋势明显，对相关区域的楼市发展具有积极影响。同时，政策支持和交通规划的完善将进一步促进区域一体化进程，提升区域整体竞争力。