20160919-华泰证券-房地产：城市研究系列之京津冀篇（一）：以矛刺盾，顺势而为_29页_2mb

京津冀一体化与房地产市场分析总结

核心内容

本文主要分析了京津冀一体化政策对房地产市场的影响，从区域经济结构、城市梯度差异、功能疏解、交通一体化以及政策导向等方面，探讨了京津冀地区房地产发展的趋势和前景。

主要观点

京津冀一体化背景

• 京津冀一体化是为了解决北京“大城市病”，如人口过多、雾霾严重、交通拥堵、房价高涨、资源环境承载力不足等问题。
• 北京作为首都，不应承担过多非首都功能，因此需要将部分产业、行政机构、教育医疗资源等疏解至天津和河北，以促进区域协调发展。

区域发展差异

• 京津冀城市群中，京津两地经济总量占到整个区域的56%，而河北的中小城市则发展滞后。
• 北京与河北之间存在显著的经济密度差异，北京人口密度是河北的3倍以上，为全国平均水平的9倍以上。
• 北京第三产业占比高达79.7%，而河北仍以第二产业为主，产业结构层次偏低。

房地产市场趋势

• 京内高端化：北京四环内因高净值人群聚集，房价上涨动力强劲。
• 京外刚需化：随着非首都功能疏解，河北承接部分产业和人口，刚需住房需求增加，带动房价上涨。
• 北京的产业外迁和第三产业向“高精尖”发展，推动了北京主城区房价持续上涨。

重点城市分析

• 通州：作为北京城市副中心，其交通和环境改善将推动区域房价稳步上涨。
• 天津滨海新区：成为承接北京金融、科创等非首都功能的重要区域，其教育发达区域房价长期看涨。
• 河北：承接北京产业转移，尤其是廊坊、保定、沧州等地，由于靠近北京，房价上涨幅度显著。

关键信息

非首都功能疏解

• 疏解对象包括四类：一般性产业、区域性物流基地、部分教育医疗公共服务功能、部分行政事业性服务机构和企业总部。
• 疏解原则包括政府引导与市场机制结合、集中与分散疏解结合、严控增量与疏解存量结合、统筹谋划与分类施策结合。

交通一体化

• 京津冀交通规划提出“四纵四横一环”网络化格局，实现1小时通勤圈。
• 北京地铁6号线、大兴线、房山线将延伸至河北燕郊、固安、涿州，提升这些地区的交通便利性。

产业转移

• 北京将非首都功能，尤其是高耗能、高耗水企业及部分物流和市场功能外迁至河北。
• 天津承接部分先进制造、金融、物流等产业，推动其向服务业转型。

房地产市场影响

• 北京土地招拍挂制度使得新城建设速度低于人口流入速度，导致房价上涨。
• 京津冀一体化政策推动了房地产市场的区域分化，京内高端化、京外刚需化成为主要趋势。
• 通州、廊坊北三县、天津滨海新区等区域因政策和产业转移，房价持续上涨。

政策支持

• 京津冀一体化涉及多个领域，包括交通、环保、产业、房地产等，形成政策合力。
• 2014年3月起，政府密集出台相关政策，推动京津冀协同发展。

附件信息

• 《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》明确了京津冀的区域功能定位和城市功能疏解方向。
• 《京津冀协同发展规划纲要》提出京津冀协同发展的短期、中期和远期目标，以及空间布局和功能疏解方案。
• 《“十三五”规划纲要》进一步推动京津冀一体化，强调产业转型升级和空间结构优化。

风险提示

• 政策不达预期可能对京津冀一体化进程和房地产市场发展造成影响。

相关重点个股

• 中国武夷、首开股份、北京城建等。

结论

• 京津冀一体化为区域房地产市场带来了结构性变化，京内高端化、京外刚需化成为主要趋势。
• 随着交通、产业、政策的逐步推进，京津冀地区具备较大的发展潜力，房地产市场前景看好。