房地产行业定量测算框架-20211122-中泰证券-24页_1mb

房地产行业2022年数据测算与投资建议总结

核心内容概述

本报告基于对房地产行业经营逻辑的分析，对2022年房地产行业相关数据进行系统性测算，包括销售面积、新开工面积、竣工面积、施工面积及房地产开发投资等。报告旨在通过定量分析，为投资者提供关于行业趋势的参考。

主要观点

• 行业景气度波动：房地产行业在2021年下半年以来出现明显波动，销售、开工、竣工、投资的变化趋势难以准确预判。
• 库存与供应主导市场：在供给端调控加强的背景下，新增供应对市场有效供应影响显著，而需求端波动较小，去化率变化成为销售预测的重要依据。
• 开工与竣工关系：竣工面积受新开工面积影响，新开工面积增速下降将对竣工面积产生拖累。
• 施工面积增长乏力：由于开工下降和竣工增长有限，施工面积增速放缓。
• 开发投资双降：建安投资和土地购置费均出现下降趋势，拖累整体房地产开发投资。

关键信息

1. 销售面积测算

• 2022年销售面积预测：17.1亿m²，同比-5.8%。
• 库存结构：
  • 历史库存：35.8亿m²，同比+2.2%。
  • 优质库存：10.2亿m²，同比-18.7%。
  • 总量库存：46.0亿m²，同比-3.3%。
• 去化率：
  • 历史库存去化率：32.1%。
  • 优质库存去化率：54.8%。
  • 综合去化率：37.2%。

2. 新开工面积测算

• 2022年新开工面积预测：15.4亿m²，同比-20.5%。
• 分季度预测：
  • 上半年新开工面积：8.8亿m²，同比-12.9%。
  • 下半年新开工面积：6.6亿m²，同比-28.9%。

3. 竣工面积测算

• 2022年竣工面积预测：10.5亿m²，同比+3.8%。
• 分季度预测：
  • 上半年竣工面积：9.3亿m²，同比-12.9%。
  • 下半年竣工面积：9.8亿m²，同比+6%。

4. 施工面积测算

• 2022年末施工面积预测：95.9亿m²，同比-1.1%。
• 施工周期：平均为36个月，受开工与竣工影响。

5. 房地产开发投资测算

• 2022年房地产开发投资预测：14.4万亿，同比-3.2%。
• 建安投资：9.4万亿，同比-2.1%。
• 土地购置费：4.3万亿，同比-5.1%。
• 建安投资与施工面积关系：施工面积增速下降，叠加建材价格回落，拖累建安投资。
• 土地购置费与拿地关系：土地购置费滞后于拿地增速，2022年拿地意愿下降导致土地购置费减少。

风险提示

• 融资政策变化。
• 土地市场出让规则变化。
• 房地产销售政策变化。
• 地产调控政策变化。
• 引用数据滞后或不及时。
• 测算偏差风险。

总结

本报告基于房地产企业开发流程，从拿地、开工、销售、竣工及施工等维度，对2022年房地产行业进行定量测算。结果显示，2022年房地产市场面临供应不足、销售放缓、开发投资下滑等多重压力，预计全年销售面积17.1亿m²（同比-5.8%）、新开工面积15.4亿m²（同比-20.5%）、竣工面积10.5亿m²（同比+3.8%）、施工面积95.9亿m²（同比-1.1%）、房地产开发投资14.4万亿（同比-3.2%）。整体来看，2022年房地产行业数据预计将呈现下行趋势，行业景气度整体承压，建议投资者关注政策变化及行业基本面的改善信号。