宏观专题报告：怎么看“销售热”过后的美国地产及其影响？-20210908-西部证券-17页_609kb

美国地产销售热及其影响分析总结

核心结论

• 疫后美国地产销售热异常，主要由改善型住房需求激增和购房周期缩短驱动。
• 美国地产尚未出现泡沫迹象，主要依据为非金融私人部门信贷缺口未达预警值、抵押贷款组合结构良好、居民杠杆率远低于2008年高点。
• 2021年2月以来地产销售降温是向合理水平回归的结果，但新屋开工仍相对积极。
• 美国地产处于10年上升周期前半程尾声，预计2022年进入后半程。
• 美国地产上升周期对全球影响温和，虽助力通胀中枢上移，但不足以支撑商品牛市。
• 美股风格正在切换，长久期资产（如互联网科技股）或将跑输，短久期资产（如核心消费）或受益。

一、疫后美国地产销售热背景

（一）疫后美国地产销售陡增

• 2020年5月至12月美国地产销售表现异常，新屋销售同比增速创1984年后新高。
• 成屋销售同样出现大幅增长，且在线看房数量激增，反映购房意愿增强。
• 远程办公和疫情限制促使中高收入群体缩短购房周期，加速郊区购房趋势。
• 10年期美债收益率中枢下移也对地产销售形成一定支撑，但非核心因素。

（二）疫情推动全球地产销售热

• 全球多个地区如欧元区、英国、韩国等地也出现地产销售热。
• 日本地产数据偏弱，或与2020年奥运会取消影响有关。

二、三指标说明销售热并未引发美国地产泡沫

• 非金融私人部门信贷缺口：2020Q4为7.0%，远低于10%的预警值。
• 抵押贷款组合结构：优级贷款占比达94%，显示借款人信用质量良好。
• 居民杠杆率：2020Q4为79.5%，远低于2008年高点98.6%。

三、2月以来地产销售降温是向合理水平回归

• 新屋与成屋销售折年数回落，5月合计降至650万套，为去年6月以来最低。
• 降温原因包括改善型住房需求基本兑现、就业恢复拉长购房周期、成屋库存仍偏低。
• 销售回落属于预期之内，是回归合理趋势水平的结果。

四、新屋开工数据仍积极

• 新屋开工增速温和，2020年7月至2021年6月均值为20.4%，低于销售增速。
• 库存去化周期偏低，房价仍强劲，表明地产商将补库存，Q4新屋开工或保持积极。

五、美国地产仍有长期基本面支撑

（一）美国地产周期分为四个阶段

• 60-80年代：由人口增长和城镇化率驱动。
• 90年代：由城镇化率驱动。
• 2000-2008年：由居民加杠杆驱动，易引发泡沫。
• 2008年后：人口改善带动居民去杠杆自然修复。

（二）美国地产上升周期仍处前半程

• 2016年为上升周期起点，预计持续至2026年。
• 人口结构和购房年龄段人口增速仍处于上升趋势，显示长期支撑。
• 2020Q4居民杠杆率低于历史中位数，表明当前地产增长仍属健康。

六、美国地产上升周期的影响

（一）地产周期为温和变量

• 美国人口基数小、城镇化率已趋饱和，地产上升周期对全球影响有限。
• 相比中国，美国地产增长对全球需求拉动力度较弱。

（二）助力通胀中枢上移

• 地产上升周期与政府加税、基建投资共同推动通胀上移。
• 未来数年长久期资产（如科技股）或将跑输，短久期资产（如核心消费）或受益。
• Q4加税政策落地概率高，美股可能面临调整。

（三）不足以支撑商品牛市

• 美国地产与基建需求对全球商品市场影响有限，无法形成全面牛市。

七、风险提示

• 美国疫情变化超预期；
• 美国人口结构变化超预期；
• 美国货币政策超预期；
• 美国信用环境变化超预期。

八、联系方式

• 分析师：张静静
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