房地产行业6月统计局数据点评及房地产月报：销售有所降速，投资保持高位-20210715-中达证券-24页_1021kb

房地产市场6月数据总结

核心内容

2021年6月，房地产市场整体呈现销售有所降速、投资保持高位的态势。尽管销售增速在6月明显放缓，但1-6月累计销售仍保持强劲增长。同时，房地产开发投资维持高位增长，但土地市场因集中供地政策而受到一定影响，拿地节奏出现波动。融资方面，开发资金来源增速回落，国内贷款增速开始转负，但销售回款对资金支撑作用增强。

主要观点

• 销售有所降速：6月全国商品房销售面积同比下滑，但1-6月累计增长仍保持高位，显示市场整体热度仍较高。
• 投资保持高位：房地产开发投资完成额同比增长15%，高于固定资产投资增速，显示房企投资意愿仍较强。
• 土地市场波动：集中供地政策对土地供应节奏造成扰动，导致土地购置面积与成交价款下降，但土地市场热度仍维持高位。
• 融资环境收紧：国内贷款增速转负，自筹资金和销售回款成为主要资金来源，未来销售回款或成为支撑开发资金的重要因素。
• 城市分化明显：一线城市销售增长较快，但部分城市如柳州、泉州、嘉兴、东营销量下降较多；二手房市场同样呈现区域分化。

关键信息

销售数据

• 全国商品房销售金额：1-6月累计同比增长38.9%（较2019年同期增长31.4%）。
• 全国商品房销售面积：1-6月累计同比增长27.7%（较2019年同期增长17.0%）。
• 6月单月销售：销售面积同比下降9%，显示市场热度有所下降。
• 百强房企销售：6月单月销售面积同比下滑，显示销售增速放缓。

投资数据

• 房地产开发投资完成额：1-6月累计同比增长15.0%（较2019年同期增长17.2%）。
• 土地购置面积：1-6月累计同比下降11.8%。
• 土地成交价款：1-6月累计同比下降5.7%。
• 新开工面积：1-6月同比增长3.8%（1-5月：6.9%），增速较慢。
• 房屋竣工面积：1-6月同比增长25.7%（1-5月：16.4%），保持较快增长。

融资数据

• 房地产开发资金来源：1-6月累计同比增长23.5%（1-5月：29.9%）。
• 国内贷款：累计下降2.4%（1-5月：增长1.6%），增速开始转负。
• 自筹资金：累计同比增长11.9%（1-5月：12.8%）。
• 定金及预收款：累计同比增长49.7%（1-5月：62.9%）。
• 个人按揭贷款：累计同比增长23.9%（1-5月：32.0%）。

土地市场

• 住宅类用地成交建面：6月同比下降25.9%，1-6月累计同比下降17.9%。
• 一线城市：6月同比下降24.2%，1-6月累计同比下降1.6%。
• 二线城市：6月同比下降10.2%，1-6月累计同比下降6.6%。
• 三线城市：6月同比下降43.2%，1-6月累计同比下降31.0%。
• 成交楼面均价：6月环比有所下降，但整体仍保持上升趋势。
• 溢价率：经历前期市场躁动后，6月溢价率整体回落，尤其在二线城市和三线城市。

城市表现

• 新房销售：一线城市同比上升25%，二线城市同比下降3%，三线城市同比下降22%。
• 二手房成交：15城成交面积环比上升6%，同比下降14%；北京、厦门、佛山成交面积累计增幅居前。
• 去化周期：截至6月末，14城新房去化周期为13.0个月，环比下降2%，同比上升44%。
• 挂牌量与价：各线城市二手房挂牌出售价指数高位稳定，挂牌出售量指数三线与四线城市仍处高位。

投资建议

• 板块表现：价值重估类房企股价表现较好，如SOHO中国、首创置业和绿城中国。
• 市场趋势：随着销售增速放缓，投资增速可能逐步回落，但核心城市土地市场热度仍较高。
• 房企策略：具备综合优势的房企在当前市场环境下更易扩大市占率。
• 评级：维持“强于大市”评级，认为市场基本面调整为投资者提供了价值判断的机会。

图表与数据支持

• 图1：SOHO中国、首创置业和绿城中国6月涨幅居前。
• 图2：世茂服务、中海物业和合生创展集团年初至6月末涨幅居前。
• 图3：SOHO中国、首创置业和保利物业6月换手率居前。
• 图4：商品房销售额增速有所下滑。
• 图5：商品房销售面积增速较上月有所回落。
• 图6：房地产开发投资增速仍处高位。
• 图7：集中供地政策对土地购置数据形成一定扰动。
• 图8：土地购置费增速较前月小幅上升。
• 图9：集中供地使得新开工节奏有所推后。
• 图10：房屋竣工面积保持了较快增长。
• 图11：开发资金增速继续回落，国内贷款增速开始转负。
• 图12：二手房挂牌出售价格指数近期小幅上涨。
• 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定。
• 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定。
• 图15：三线城市二手房挂牌出售量指数维持高位。
• 图16：四线城市二手房挂牌出售量指数仍处高位。
• 图17：6月百城住宅用地成交建面同降25.9%。
• 图18：6月一线城市住宅用地成交建面同降24.2%。
• 图19：6月二线城市住宅用地成交建面同降10.2%。
• 图20：6月三线城市住宅用地成交建面同降43.2%。
• 图21：1-6月百城宅地成交建面同比下降17.9%。
• 图22：1-6月一线城市宅地成交建面同比下降1.6%。
• 图23：1-6月二线城市宅地成交建面同比下降6.6%。
• 图24：1-6月三线城市宅地成交建面同比下降31.0%。
• 图25：6月百城住宅用地成交总价同降15.7%。
• 图26：6月一线城市住宅用地成交总价同增43.9%。
• 图27：6月二线城市住宅用地成交总价同降6.6%。
• 图28：6月三线城市住宅用地成交总价同降46.5%。
• 图29：1-6月百城宅地成交总价同比增长3.3%。
• 图30：1-6月一线城市宅地成交总价同比增长20.0%。
• 图31：1-6月二线城市宅地成交总价同比增长6.1%。
• 图32：1-6月三线城市宅地成交总价同比下降10.0%。
• 图33：6月百城宅地成交楼面均价环比有所下降。
• 图34：6月一线城市宅地成交楼面均价环比有所下降。
• 图35：6月二线城市宅地成交楼面均价环比有所下降。
• 图36：6月三线城市宅地成交楼面均价环比小幅下降。
• 图37：6月百城宅地成交溢价率环比有所下降。
• 图38：6月一线城市宅地成交溢价率环比小幅下降。
• 图39：6月二线城市宅地成交溢价率环比有所下降。
• 图40：6月三线城市宅地成交溢价率环比小幅下降。
• 图41：商业性房地产贷款余额增速持续下滑。
• 图42：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降。
• 图43：个人住房贷款余额增速近期小幅下降。
• 图44：全国首套平均房贷利率近期开始小幅上升。
• 图45：境内房地产信用债发行规模环比有所上升。
• 图46：境内房地产信用债发行规模增速有所下滑。
• 图47：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比。
• 图48：6月境内房地产信用债呈净融资状态。
• 图49：内房海外债券发行规模环比基本持平。
• 图50：内房海外债券发行规模增速维持平稳。

表格与数据支持

• 表1：截至2021/6/30，主要城市交易量，一线城市同比增长较快。
• 表2：截至6月30日，主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所上升。
• 表3：截至6月末，主要城市新房批售情况，成都、上海、武汉和南京新增供应相对充足。
• 表4：截至6月末，主要城市二手房成交量情况，北京、厦门、佛山成交面积累计增幅居前。