4-1苏宁-银河物业费2016资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告_56页_1mb

苏宁-银河物业费2016资产支持专项计划优先级证券信用评级报告总结

核心内容

本报告对“苏宁-银河物业费2016资产支持专项计划”中优先级资产支持证券进行信用评级，确定其信用级别为AA+。该专项计划由苏宁置业集团有限公司作为原始权益人，江苏银河物业管理有限公司作为借款人/出质人/物业服务提供方，苏宁电器集团有限公司作为担保人，中信证券作为计划管理人，中国光大银行股份有限公司南京分行作为托管银行。

主要观点

正面因素

• 基础资产质量良好：基础资产包括银河物业对苏宁置业不动产项目的物业费应收账款，预计总现金流为14.37亿元，能够覆盖各期应付本息及相关费用。
• 交易结构稳健：专项计划设置了优先/次级结构，次级证券对优先级证券提供3.82%的信用支撑，具有一定的内部增信作用。
• 增信措施完善：银河物业以物业费应收账款质押，苏宁集团提供连带责任担保，增强了本计划的偿付能力。
• 外部环境有利：政府对房地产市场的调控政策有助于稳定房价，南京及周边地区配套资源丰富，为银河物业和苏宁集团发展提供良好环境。
• 现金流覆盖能力强：在无回售赎回情况下，现金流覆盖倍数均大于1.46倍，确保优先级证券本息足额偿付。

关注因素

• 物业合同续签存在不确定性：部分物业合同可能因业主更换、物业费逾期或租户欠费影响现金流稳定性。
• 关联方收入占比高：银河物业与苏宁集团的物业合同收入占比较大，未来续签和收费情况存在不确定性。
• 回售或赎回可能影响信用等级：若启动回售或赎回，苏宁04～09的现金流可能不足以支持本金偿付，或将导致信用等级下调。
• 公司财务状况波动：负债总额逐年上升，经营性现金流有所波动，可能影响财务稳健性。
• 不可控事件影响现金流：如物业更换、合同违约等事件发生，可能造成现金流与预测出现偏差。

关键信息

基础资产

• 基础资产为银河物业对苏宁置业开发的住宅、商业、办公、物流等项目的物业费应收账款。
• 截至2015年9月，已提供服务的物业共46个，尚未提供服务的物业共9个，管理面积约124.42万平方米。

资产支持证券

• 优先级证券包括苏宁01～苏宁09，发行期限为1～9年，发行总额为6.55亿元，按季还本付息。
• 次级证券发行规模为0.25亿元，由银河物业全部认购。

现金流归集机制

• 借款人将物业费收入归集至监管账户，监管银行负责核算并按期向借款人账户转付。
• 托管银行负责将资金划转至登记托管机构，确保优先级证券持有人按时获得本息。

现金流分配顺序

• 在未发生违约事件时，现金流分配顺序为：税收、费用、优先级预期收益、优先级本金、次级收益。
• 在发生违约事件时，优先级本金支付优先，次级收益在优先级本金清偿后支付。

赎回和回售安排

• 借款人有权在特定权益登记日行使赎回权，优先级证券持有人有权在未赎回情况下选择回售。
• 若未达到50%的未偿本金余额，借款人有权赎回剩余证券。

借款人主体信用分析

• 银河物业为苏宁置业全资子公司，注册资本500万元，实际控制人为张近东。
• 主要收入来源为物业服务费，占主营业务收入的90%以上。
• 公司具备国家一级资质，管理物业类型包括商业、办公、物流、住宅和售楼处。
• 2012～2014年，公司营业收入逐年增长，但毛利率有所下降，主要受管理费用增加影响。

基础资产质量分析

• 基础资产收缴率为100%，但存在部分物业费逾期和欠费情况。
• 质押财产预计总现金流为14.37亿元，可覆盖优先级证券的本息及相关费用。
• 在压力测试情景下，现金流覆盖倍数有所下降，但仍能维持基本偿付能力。

压力测试情景

压力测试情景1

• 假设损失率提高，已提供服务物业损失5%，尚未提供服务物业损失25%。
• 在无回售赎回情况下，部分时间点现金流覆盖倍数下降至1.33倍以下，但仍具备一定偿付能力。

总结

本计划优先级资产支持证券信用评级为AA+，主要依赖于银河物业和苏宁集团的信用支撑及基础资产的现金流覆盖能力。尽管存在物业合同续签、物业费收缴和不可控事件等风险因素，但整体结构较为稳健，现金流预测显示具备较强的偿付能力。大公保留对优先级证券进行跟踪评级的权利。