20210701-首创证券-招商蛇口-001979.SZ-2021半年报预增点评_存量资产盘活提升业绩弹性_3页_913kb

招商蛇口2021半年报预增点评总结

核心内容

招商蛇口（001979.SZ）在2021年上半年实现归母净利润37-47亿元，同比增长305.04%-414.51%。这一显著增长主要得益于其基础设施公募REITs（蛇口产园REIT，基金代码“180101”）的成功上市，该REIT以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产，贡献约14亿元归母净利润。若剔除REITs影响，公司上半年净利润仍保持151.8%-261.3%的同比增长。公司上调了2021年全年净利润预期至134.9亿元，对应增速约为10.1%。

主要观点

• 业绩增长驱动因素：

  • REITs上市带来的业绩增厚。
  • 2020年及2021年连续两年的大幅计提减值，使得前期高价地对业绩的影响逐渐减弱。
  • 2020年公司拿地权益占比提升，归母权益比例有所修复。
  • 公司核心区域项目结转及销售排名提升。

• 销售表现：

  • 2021年上半年销售额达1769.7亿元，同比增长59.8%。
  • 全口径销售金额位列行业第7名，较2020年提升3名。
  • 已完成全年3300亿元目标的53.6%。

• 拿地策略：

  • 公司持续在核心一、二线城市进行土地竞拍，上半年在长三角、粤港澳大湾区、京津冀及中西部拿地金额分别为379亿元、78亿元、129亿元和77亿元。
  • 全国总拿地金额达671亿元，占同期销售额的38%。
  • 总货值达到1887亿元，央企拿地优势逐步显现。

• 盈利预测：

  • 2021-2023年归母净利润预计分别为134.9亿元、152亿元和155.7亿元，对应PE分别为6.4倍、5.7倍和5.6倍。
  • 预计公司未来业绩将稳步提升，主要得益于存量资产盘活及项目去化率的优化。

• 财务状况：

  • 公司资产规模持续扩大，2023年资产总计预计达1012.6亿元。
  • 现金流状况良好，2023年预计现金净增加额为12512百万元。
  • 负债率维持在65.6%左右，净负债比率逐步上升至45.5%。

• 财务比率表现：

  • ROE、ROIC等指标保持稳定，显示公司盈利能力较强。
  • P/B持续下降，从1.2倍降至0.7倍，反映公司估值逐步合理化。

关键信息

• REITs上市影响：蛇口产园REITs的成功上市显著提升了公司上半年的业绩表现。
• 销售与拿地比例：公司上半年销售额与拿地金额比例为38%，显示其在土地储备和销售转化方面具备较强能力。
• 业绩弹性来源：存量资产的盘活是公司业绩弹性的重要来源，尤其在产业园区领域。
• 未来展望：公司预计未来三年将保持稳定增长，且PE逐步下降，估值趋于合理。

风险提示

• 前海及太子湾片区土地建设进展不达预期。
• 布局城市项目销售量价大幅低于预期。
• 产城联动、港城联动业务发展不及预期。

评级说明

• 投资建议以6个月内的市场表现为基准，相对沪深300指数涨幅15%以上为“买入”评级。
• 本报告维持“买入”评级，基于公司业绩增长潜力和估值优势。

分析师简介

王嵩，首创证券房地产行业首席分析师，拥有七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，2020年11月加入首创证券。

分析师声明

• 本报告力求独立、客观和公正，不受任何第三方影响。
• 分析师对报告内容和观点负责。

免责声明

• 本报告由首创证券制作，不保证其准确性或完整性。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 投资者需独立评估信息，并自行承担投资风险。

字数统计：约990字