20220731-安信证券-固定收益主题报告_停贷与销售_长沙武汉房地产调研报告_7页_726kb

长沙与武汉房地产市场调研报告总结

一、核心内容

本报告基于2022年7月19日至26日对长沙和武汉房地产市场的实地调研，重点分析了当前楼市销售状况、停贷与停工项目的特征，以及防范化解相关风险的建议。

二、主要观点

1. 楼市销售呈现结构性收缩

• 长沙：房价总体不高，政府限价严格，导致房企利润空间受限。尽管政府出台新政，但市场反应有限，销售未见明显改善。购房者更倾向于“品质盘”，郊区项目销售乏力，内五区项目因资源优势而表现较好。
• 武汉：房价相对较高，调控政策较松，但整体价格出现明显回落。取消限购政策后，部分区域成交量上升，但房价并未同步上涨，反而出现降价促销现象。武汉市场更注重“性价比”，刚需购房者表现优于改善型需求。

2. 停贷与停工项目特征

• 长沙和武汉共约20个停工或工程进度缓慢的项目。
• 大多数项目集中在出险的民营房企，少数为小房企。
• 主城区项目多数已接近售罄或封顶，郊区项目则多为滞销盘。
• 项目停工是房企流动性困境的次生结果，若不能有效化解，将引发负反馈循环。

3. 风险防范与化解建议

• 需积极妥善处置存量项目，以减轻银行坏账压力并减少对销售的负面影响。
• 压实房企直接责任，包括督促第1类项目市场化处置、规范销售资金管理、追回违规资金等。
• 地方政府应发挥积极作用，如重新规划商办项目、协助资不抵债项目、成立专项基金等。
• 在当前销售疲软的背景下，继续放松楼市调控政策是防范负反馈的有效手段，尤其是降低首付比例、放宽限购限制等。

三、关键信息

1. 停贷与销售的关系

• 停贷事件对长沙楼市销售影响较小，但对武汉有一定冲击。
• 非出险民企和国企项目受影响较小，整体风险可控。

2. 项目分类与处置难度

• 第1类项目：市场价值高，剩余货值远大于工程支出，数量较少。
• 第2类项目：主体工程完工，处于政府重点发展区域，形象价值高，数量较少。
• 第3类项目：剩余货值有限，形象价值不高，数量中等。
• 第4类项目：郊区滞销项目，尤其是早期开发的超级大盘，数量较多，处置难度大。

3. 政策建议

• 放松限购限贷政策：有助于支持刚性和改善性住房需求，促进销售回升。
• 优化预售资金监管：确保销售款项安全使用，防止资金链断裂。
• 地方政府介入：对滞销项目进行土地用途调整、重新挂牌等措施，有助于盘活资产。

四、风险提示

• 停贷超预期：可能导致更多项目停工，加剧市场风险。
• 政策超预期：调控政策的进一步放松可能引发市场波动。

五、结论

长沙和武汉楼市均出现需求结构性收缩，停工项目风险可控但化解难度较大。为防止负反馈循环，需加强房企资金管理、地方政府支持及政策放松，以推动销售尽快回升，稳定市场信心。