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中银研究产品系列总结：2019年上半年房地产市场形势分析与下半年展望

核心内容

本报告由周景彤、李思佳、李佩珈撰写，陈卫东签发，周景彤审稿，梁婧、范若滢为联系人。报告主要分析了2019年上半年中国房地产市场的发展情况，并对下半年的市场走势进行了展望。

主要观点

1. 市场整体平稳，呈现新特征

• 销售下行：全国商品房销售面积累计同比增速从2016年的高位逐步回落至2019年4月的-0.3%。
• 价格平稳：百城一手房价格年初至4月上涨0.83%，涨幅温和；二手房价格涨幅也在1%左右。
• 投资高增长：房地产投资增速由年初的9.5%上升至4月的11.9%，为2016年以来最高水平。

2. 融资环境改善，供需两端受益

• 供给端：房地产企业融资规模增加、成本下降，主要体现在：
  • 国内贷款：前4个月新增8955亿元，同比增长3.7%。
  • 房地产信托：一季度发行2131亿元，同比增长8%，平均融资成本8.33%。
  • 债券融资：一季度总规模4592亿元，同比增长7.5%，3月融资成本下降7个bp。
• 需求端：个人住房按揭贷款快速增长，前4个月新增8031亿元，同比增长12.4%；首套房贷款利率由年初的5.66%下滑至5.48%。

3. 城市销售分化明显

• 一线、二线城市：销售面积同比增长50%，主要得益于市场自我修复、需求释放及政策边际放松。
• 三线、四线城市：销售面积小幅下行，降幅为2%，但受去年棚改货币化补贴延后影响，部分需求在上半年释放，对冲了部分下行压力。

4. 房价温和上涨，城市间分化

• 一线、二线城市房价涨幅分别为0.24%、0.75%，三线城市涨幅1.69%。
• 百城房价环比上涨城市数从年初的66个上升至69个，显示房价温和上涨趋势。

5. 投资高位运行，建安投资对冲土地购置费下行

• 土地购置费：前4个月同比增长29%，但预计年中见顶，受高基数效应及开发商理性拿地影响。
• 建安投资：前4个月增长11.9%，回暖明显，主要因资金环境改善和竣工需求释放。

关键信息

调控政策展望

• 以稳为主：受贸易战和经济下行压力影响，房地产调控政策将更注重稳定，避免大起大落。
• 因城施策：各地政府将承担“稳房价、稳地价、稳预期”的主体责任，政策将因地制宜。
• 侧重供给端：未来调控将更注重供给端改革，如加快土地供应、放松预售制度等。
• 行政调控优化：需及时纠偏“摇号、限售、限商”等行政手段，避免扭曲市场预期和滋生寻租空间。

市场走势预测

• 销售：下半年存在下行压力，但一线、二线城市销售小幅反弹，将对整体销售产生对冲作用。
• 投资：房地产投资仍具韧性，全年预计维持7%-10%增速；建安投资将部分对冲土地购置费下行压力。
• 房价：总体温和上涨，城市间分化加剧，一线、二线城市涨幅相对较大。

对策建议

• 短期：需应对销售下行压力，同时防范房价过快上涨。
• 长期：需关注房价过高、人地分布不均等结构性问题，推动供给侧改革，建立与人口流动规律相适应的土地供给结构。

总结

2019年上半年，中国房地产市场在融资环境改善和政策边际宽松的背景下，呈现出销售平稳下行、价格温和上涨、投资高增长的新特征。下半年，房地产调控政策将更加注重“稳”字当头，因城施策将成为主基调，重点在供给端发力。销售方面，一线、二线城市有望小幅反弹，对冲三线、四线城市的下行压力；投资方面，建安投资回暖将部分对冲土地购置费下行。报告建议，应优化行政调控手段，注重供给侧改革，实现房地产市场的平稳健康发展。