20220517-天风证券-房地产_统计局4月数据点评-现实向预期靠拢_8页_947kb

房地产行业分析总结

核心内容

2022年4月，中国房地产行业面临持续下行压力，销售和投资数据均出现显著下滑，反映出市场深度调整期的特征。政策放松和利率下调虽为市场带来一定利好，但短期内效果不明显，销售复苏仍需时间。同时，房企资金链紧张，信用风险加剧，行业集中度提升趋势显现。

主要观点

1. 销售数据持续疲软

• 销售金额：1-4月全国商品房销售金额同比-29.5%，增速较去年同期下降97.7pct，较1-3月下降6.8pct；4月单月销售金额同比-46.6%，环比-42.7%，降幅扩大。
• 销售面积：1-4月全国商品房销售面积同比-20.9%，增速较去年同期下降69.0pct，较1-3月下降7.1pct；4月单月销售面积同比-39.0%，环比-43.2%，降幅扩大。
• 销售均价：4月商品房销售均价为9326元/平，环比+0.8%，同比-12.5%。
• 影响因素：
  • 宏观经济下行压力加剧，居民消费疲软。
  • 疫情反复抑制销售复苏。
  • 销售疲软导致房企资金链紧张，观望情绪浓厚。

2. 开发投资由正转负

• 开发投资累计完成额：1-4月同比-2.7%，增速较去年同期下降24.3pct，为2020年6月以来首次负增长。
• 4月单月开发投资同比-10.1%，环比-8.5%，降幅进一步扩大。
• 土地市场：
  • 土地成交价款累计同比-20.6%，较1-3月下降3.7pct。
  • 土地购置面积累计同比-46.5%，较1-3月下降4.7pct。
• 新开工面积：1-4月同比-26.3%，增速较去年同期下降42.8pct。
• 施工与竣工：
  • 房屋施工面积累计同比-0.0%，较去年同期下降10.5pct。
  • 房屋竣工面积累计同比-11.9%，较去年同期下降29.8pct。
• 分析：房企投资意愿下降严重，叠加销售走弱，开发投资将持续承压，政策托底和销售拐点将是关键。

3. 到位资金持续走低

• 到位资金累计同比-23.6%，降幅连续扩大13个月。
• 销售回款：
  • 定金及预收款累计同比-37.0%，4月单月同比-53.0%，环比-26.5%。
  • 个人按揭贷款累计同比-25.1%，4月单月同比-42.4%，环比-25.7%，降幅有所收窄，表明按揭贷款环境有所宽松。
• 外部融资：
  • 国内贷款累计同比-24.4%，4月单月同比-28.0%，环比-7.7%。
  • 自筹资金累计同比-5.2%，4月单月同比-6.6%，环比-16.4%。
• 分析：房企资金流动性风险加剧，信用面回暖是销售信心修复和开发投资提升的前提，再融资机制仍有操作空间。

关键信息

• 政策环境：2022年至今全国房地产放松政策出台超150次，但短期效果不明显。4月底政治局会议释放支持刚性和改善型住房需求的信号，5月15日央行下调首套房贷利率下限20个基点，需求侧利好释放。
• 市场预期：5-6月或成为销售复苏的关键节点，具体效果取决于政策兑现。
• 行业趋势：
  • beta：行业结构调整、产能出清和政策托底力度决定行业整体走势。
  • alpha：收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复，逆周期加杠杆的精准度，以及住房场景价值的长期挖掘是关键。
• 投资建议：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：新城控股、旭辉控股集团。
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
  • 建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示

1. 行业信用风险蔓延，可能影响再融资、销售和竣工预期。
2. 销售下行周期开始，将带动开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行。
3. 行政调控保持高压，房地产税试点力度可能超预期。

投资评级

分析师信息

• 分析师：韩笑
• 执业证书编号：S1110521120006
• 邮箱：hanxiaob@tfzq.com

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