核心内容
金科股份（000656.SZ）在2020年实现了业绩稳健增长，财务指标持续优化，并成功降至“三道红线”绿档。公司全国化布局稳步推进，投资重心回归高能级城市，同时通过区域深耕巩固市场地位，品牌溢价能力较强，且积极拓展代建与城市更新等新业务，为未来业绩增长提供支撑。
主要观点
- 全国化布局：截至2020年末，公司进驻全国23个省（市），总可售面积超7100万平方米，覆盖销售面积倍数达3.2倍。
- 土地投资：2020年新增计容建筑面积2364万平方米，土地购置额892亿元，同比增长0.5%，拿地成本3773元/平方米，同比上涨41.2%。拿地质量提升，一二线城市拿地占比升至50.5%。
- 销售增长：2020年全口径销售额达2232亿元，同比增长20%；2021年销售目标为2500亿元，同比增长12%。公司一季度已实现销售额491亿元，完成全年目标的20%。
- 财务健康：公司总有息负债976.5亿元，同比下降1.1%；现金短债比提升至1.3X；净负债率降至75.1%，资产负债率降至69.9%，符合“三道红线”绿档要求。
- 盈利预测：预计2021-2023年EPS分别为1.39、1.56、1.72元，对应PE分别为4.1、3.6、3.3倍，股息率分别为8.8%、9.9%、10.9%。
- 估值与评级：基于DDM模型，公司目标价为7.13元，对应2021年PE为5.1倍，首次覆盖给予“买入”评级。
关键信息
土地与销售
- 2020年新增土地148宗，计容建筑面积2364万平方米，同比减少28.9%。
- 拿地均价/销售均价维持在40%安全线以下。
- 2020年全口径销售面积2240万平方米，销售均价9964元/平方米，同比增长2%。
- 重庆、江苏、浙江、四川、河南、山东等区域销售规模均超100亿元。
财务状况
- 2020年公司总有息负债976.5亿元，同比下降1.1%；一年内到期负债占比33%。
- 现金短债比提升至1.3X，净负债率降至75.1%，资产负债率降至69.9%。
- 2020年销售回款率达90%，保障现金流安全性。
盈利能力
- 2020年实现营业收入877亿元，同比增长29.4%；归母净利润70.3亿元，同比增长23.9%。
- 2021年公司计划竣工面积2600万平方米，同比增长30%，有助于业绩兑现。
- 2020年公司净利率提升1.7pct至11.1%，主要因销售费率改善及投资净收益增加。
股权激励与员工激励
- 公司股权结构稳定，黄红云及其一致行动人合计持股29.98%。
- 2015年启动限制性股票激励计划，2019年推出“卓越共赢计划”，若达标则可提取专项基金。
- 截至2020年末，已有431个项目实施跟投，累计分红1.9亿元。
估值与投资评级
- 2021-2023年预测PE分别为4.1、3.6、3.3倍，预测股息率分别为8.8%、9.9%、10.9%。
- 相较可比公司（万科A、新城控股、保利地产），公司PE相对低估，且具备较高股息率。
- 基于DDM模型，目标价为7.13元，对应2021年PE为5.1倍，首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示
- 销售不及预期：二线城市政策调控加码可能影响推盘及销售。
- 财务改善不及预期：若销售及回款不及预期，可能导致杠杆升高及流动性风险。
- 竣工不及预期：疫情反复可能影响施工进度，影响业绩兑现。
盈利预测与财务指标
| 指标 |
2019 |
2020 |
2021E |
2022E |
2023E |
| 营业收入(亿元) |
677.7 |
877.0 |
1111.2 |
1378.6 |
1686.7 |
| YOY |
64.4% |
29.4% |
26.7% |
24.1% |
22.3% |
| 归母净利润(亿元) |
56.76 |
70.30 |
75.41 |
84.50 |
93.18 |
| 归母净利润增长率 |
46.06% |
23.86% |
7.27% |
12.06% |
10.27% |
| EPS(元) |
1.05 |
1.30 |
1.39 |
1.56 |
1.72 |
估值指标
| 指标 |
2019 |
2020 |
2021E |
2022E |
2023E |
| PE(倍) |
5.4 |
4.3 |
4.1 |
3.6 |
3.3 |
| PB(倍) |
1.1 |
0.8 |
0.7 |
0.6 |
0.6 |
| EV/EBITDA |
11.4 |
10.7 |
10.4 |
9.0 |
7.3 |
| 股息率(%) |
8.8 |
9.9 |
10.9 |
- |
- |
可比公司估值表
| 公司名称 |
市值(亿元) |
收盘价(元) |
EPS(元) |
PE(倍) |
股息率(%) |
| 万科A |
3013.6 |
25.94 |
3.35 |
7.8 |
5.2 |
| 新城控股 |
1047.1 |
46.32 |
5.60 |
8.3 |
5.6 |
| 保利地产 |
1568.0 |
13.10 |
2.34 |
5.6 |
6.8 |
| 金科股份 |
300.1 |
5.62 |
1.39 |
4.1 |
8.8 |
主要财务指标
| 指标 |
2019 |
2020 |
2021E |
2022E |
2023E |
| 资产负债率(%) |
84% |
81% |
82% |
83% |
84% |
| 流动比率 |
1.45 |
1.38 |
1.29 |
1.23 |
1.19 |
| 速动比率 |
0.38 |
0.41 |
0.39 |
0.39 |
0.40 |
| 归母权益/有息债务 |
0.28 |
0.38 |
0.37 |
0.39 |
0.46 |
| 有形资产/有息债务 |
3.24 |
3.85 |
3.94 |
4.35 |
5.13 |
风险分析
- 推盘销售不及预期：政策调控可能影响销售表现。
- 财务改善不及预期：销售回款不及预期可能导致财务状况恶化。
- 项目竣工不及预期：疫情可能影响施工进度，导致竣工面积不及预期。
估值方法的局限性
- 本报告基于多种假设，不同假设可能导致分析结果差异。
- 估值方法和模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在预测价格交易。
分析师声明
- 本报告由光大证券研究所撰写，基于合法合规信息，独立、客观。
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法律声明
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