20140224-安信证券-房地产_新房成交回升至节前水平_一线仍处低位_17页_1mb

房地产行业2014年2月24日总结

核心内容

2014年2月24日，房地产行业出现一定的成交量回升，但整体仍处于调整周期。新房成交面积回升至节前水平，一线城市成交仍处低位，而二、三线城市表现较好。二手房成交量整体低位，库存压力持续，三线城市库存增幅较大。银行对房地产贷款的收紧趋势明显，融资环境趋严，房地产投资前景不容乐观。

主要观点

1. 新房成交回升：

   • 46个主要城市周成交面积为413万平方米，环比上升38.9%，同比上升20.1%，接近1月周均水平。
   • 一线城市合计成交57.1万平方米，同比-1.6%，环比+121%，成交指数为9.1。
   • 二线城市合计成交243.3万平方米，同比+24.8%，环比+41.9%，成交指数为11.1。
   • 三线城市合计成交112.5万平方米，同比+23.9%，环比+11.9%，成交指数为17.6。

2. 库存情况：

   • 商品住宅库存同比上升9.7%，三线城市增幅较大。
   • 去化周期为21.3个月，较上周上升2.7个月，较去年同期上升6个月。
   • 一线城市去化周期为14.5个月，二三线城市分别为23.1个月和23.2个月。

3. 二手房市场：

   • 16个城市二手房成交面积为74.4万平方米，同比-25.2%，环比仅回升5.5%。
   • 北京、深圳等一线城市成交量同比下降明显，而部分二线城市如扬州、金华成交量回升。

4. 融资环境收紧：

   • 银行对房地产相关贷款进行控制，包括房贷和开发贷。
   • 2013年房地产贷款占比过高，2014年银行将大幅收缩，信托等融资成本将上升。
   • 房价将严重分化，少数人口流入城市房价坚挺，多数城市房价调整。

5. 投资评级与推荐：

   • 维持地产行业“同步大市-A”投资评级，预计行业基本面仍处下降通道。
   • 推荐转型类企业华业地产、新华联及独特模式的华夏幸福。
   • 工业用地升值主题的金隅股份也被推荐。

关键信息

1. 一线城市表现

• 北京：周成交8.7万平方米，同比-50.1%，环比+95.9%，去化周期19.6个月，同比增加9.2个月。
• 上海：周成交25.4万平方米，同比+24.8%，环比+103.8%，去化周期10.0个月，同比增加3.2个月。
• 广州：周成交13.1万平方米，同比-15.1%，环比+67.1%，去化周期15.0个月，同比增加5.8个月。
• 深圳：周成交9.9万平方米，同比+107.5%，环比+788.6%，去化周期24.6个月，同比增加13.5个月。

2. 二线城市表现

• 杭州：周成交7.5万平方米，同比-19.2%，环比+179.4%，去化周期31.6个月，同比增加18.0个月。
• 南京：周成交12.9万平方米，同比+4.0%，环比+44.8%，去化周期10.0个月，同比增加1.7个月。
• 成都：周成交16.3万平方米，同比+5.7%，环比+15.6%，去化周期14.5个月，同比增加14.5%。
• 苏州：周成交11.4万平方米，同比+33.3%，环比+55.4%，去化周期15.1个月，同比增加4.7个月。
• 武汉：周成交29.6万平方米，同比+59.4%，环比+97.8%，去化周期14.5个月，同比增加9.5个月。

3. 三线城市表现

• 惠州：周成交4.1万平方米，同比+9.5%，环比+23.4%，去化周期15.2个月，同比增加4.2个月。
• 东莞：周成交8.7万平方米，同比+89.1%，环比+155.7%，去化周期32.2个月，同比减少2.7个月。
• 丹东：周成交0.4万平方米，同比+100.5%，环比-7.2%，去化周期139.9个月，同比减少48.0个月。
• 泉州：周成交3.9万平方米，同比+15.4%，环比+1.2%，去化周期35.7个月，同比减少2.6个月。
• 赣州：周成交14.0万平方米，同比+57.6%，环比+23.6%，去化周期9.7个月，同比增加1.8个月。

4. 融资动态

• 银行对房地产相关贷款进行控制，收紧房贷和开发贷，导致融资渠道趋紧。
• 信托等其他融资成本将再次进入上升通道。
• 部分房企发布融资公告，如中南建设、泛海建设、华发股份等。

5. 公司公告

• 多家上市公司发布项目拓展、融资及年报信息。
• 金隅股份、华夏幸福、华业地产等被推荐为投资标的。

风险提示

• 金融体系去杠杆，经济增速下滑超预期。
• 再融资受阻，行业面临资金压力。
• 房价严重分化，多数城市房价将出现调整。

行业动态分析

• 房地产行业进入大调整周期，开发商市场空间从全国回到二线城市。
• 资金成本趋势性上升，盈利拐点出现，房价涨不过地价。
• 投资者应淡化估值，尤其是PE，因为房价不涨，PE就不存在。

流动性分析

• 节后资金回流，货币市场利率大幅下降。
• 央行重启正回购，进行14天正回购1080亿，中标利率3.80%。
• 1天/7天回购利率分别下降144bp/100bp至1.70%和3.36%。
• 票据直贴和转帖利率分别下降30bp至6.60%和6.30%。

公司评级体系

• 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上。
• 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数相差-10%至10%。
• 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。
• 风险评级：
  • A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数。
  • B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数。

分析师声明

• 万知、何益臻具有证券投资咨询执业资格，对报告内容和观点负责。
• 报告基于公开资料，信息来源合法合规，研究方法专业审慎，观点独立公正。

免责声明

• 本报告仅供安信证券客户使用，不构成投资建议。
• 信息及资料不保证完整性、准确性，可能变化。
• 报告内容不能作为道义、责任或法律依据。

销售联系人

• 上海联系人：
  • 侯海霞：021-68763563，houhx@essence.com.cn
  • 梁涛：021-68766067，liangtao@essence.com.cn
  • 凌洁：021-68766067，liangtao@essence.com.cn