2020年地产发债主体中报点评：政策紧平衡下的房企分化-20200916-华泰证券-13页_1mb

报告摘要

2020年地产发债主体中报点评总结

核心内容

2020年上半年，中国房地产企业整体表现受到政策调控和市场环境的影响，呈现出营收增长乏力、盈利能力下降和企业分化加剧的趋势。与此同时，融资监管趋严导致房企被动降杠杆，短期偿债能力分化，部分房企面临较大的流动性风险。在投资策略方面，强股东背景和负债结构合理的房企成为主要关注点。

主要观点

营收增长放缓：2020年上半年，克尔瑞排名前50的房企整体营收同比增长约20%，相比2019年上半年的36%下降16个百分点。中型房企表现相对较好，而大型房企如碧桂园、中国恒大等营收增速有所下滑。
盈利能力下降：房企整体毛利率普遍下滑，尤其是中型房企。2020年上半年，房企归母净利润同比增速均值约为8%，显著低于2019年同期的42%。部分房企如中国恒大、融创中国、阳光城等出现净利润负增长。
销售业绩分化：上半年房企销售额同比增速略有放缓，整体约为-1%，但部分房企如建发房产、滨江集团等完成率较高。国企背景房企销售额同比增速下降明显，而部分民企表现亮眼。
融资监管影响显著：融资渠道从表外转表内，房企被迫降低杠杆率。尽管整体杠杆率有所下降，但不同房企之间的差异较大。多数房企货币资金对短期债务的覆盖能力较强，但部分房企如佳源集团、华夏幸福等存在短期偿债压力。
债务结构与融资成本分化：房企净负债率、短债/长债比例和融资成本存在显著差异。部分房企如中海地产、招商蛇口等债务结构较为健康，而中国恒大、泰禾集团等净负债率较高。融资成本方面，部分房企如中南置地、建发房产等有所下降，而中国金茂、华侨城等融资成本上升。
隐性负债风险：部分房企对外担保金额较高，且长期股权投资占净资产比例超过100%，需关注其合作开发公司的穿透持有人和资产负债情况。碧桂园、新城控股、旭辉集团等对外担保金额较大，存在潜在的流动性风险。