20230219-申港证券-物业管理行业研究周报_物企拓展非住业态的原因及动力_13页_1mb

物企拓展非住业态的原因及动力总结

核心内容

物业管理行业正在加速拓展非住宅（非住）业态，主要原因包括：

• 住宅市场发展趋缓：在“房住不炒”政策下，住宅开发速度和增量下降，而存量物业更换流程较长，非住业态具备更广阔的市场空间。
• 非住业态物业费单价较高：办公、商业、医院等非住业态的平均物业费单价显著高于住宅物业，有助于提升物企营收。
• 非住业态收缴率更高：2021年百强物企非住业态收缴率为96.53%，高于住宅物业的91.82%，具备更强的现金流稳定性。
• 轻资产运营模式吸引力大：非住业态不仅提供基础物业服务，还可通过商管服务等多元化业务提升估值和盈利空间。不同轻资产模式包括租赁运营（收益分成型）、委托管理、管理输出等，其中租赁运营模式能带来更高的收益分成。

主要观点

• 非住业态的市场潜力和盈利空间使其成为物企扩张的重要方向。
• 头部物企已普遍布局非住业态，推动行业向多元化发展。
• 随着防疫政策优化，2023年非住业态收缴率预计将保持高位。
• 物企正通过轻资产模式提升盈利能力和估值水平。

关键信息

1. 非住业态市场数据

• 2012-2022年，全国非住业态累计竣工面积达136.72亿方，远超500强企业非住物业在管面积。
• 2021年，百强企业物业管理项目平均物业费为3.81元/m²/月，其中办公物业、医院物业、商业物业分别为6.98、6.41、6.14元/m²/月，均高于住宅物业的2.02元/m²/月。
• 2022年1-11月，住宅业态拓展占比均值为22%，非住业态拓展占比持续上升。

2. 投资策略建议

• 华润万象生活：物管商管并行，央企背景，值得关注。
• 保利物业、招商积余：受母公司拖累风险较小，具备发展潜力。
• 绿城服务：具备较强的独立发展能力，全国性布局。
• 碧桂园服务：高弹性标的，具备增长潜力。

3. 市场动态

• 恒生物业服务板块：2023年2月13日至17日，板块下跌0.01%，跑赢恒生综合指数2.21个百分点。
• 港股物业板块估值：近一年平均PE（TTM）为15.67倍，较前一周略有上升。
• 资金流向：
  • A股物业企业中，招商积余是唯一在沪（深）股通中持股的公司，持股市值为0.95亿元。
  • 港股通持股方面，华润万象生活增幅最大（2.91%），卓越商企服务降幅最大（-3.55%）。

4. 行业动态

• 发改委：鼓励民间资本参与重大工程和补短板项目，推动消费升级。
• 商务部：启动三年行动计划，推进便民生活圈建设。
• 西藏：发布首个亿元级市政环卫项目采购意向。
• 海南：调整公积金贷款二手房房价认定标准。
• 杭州：加大住房改善、养老、教育等领域的财政支持。
• 烨星集团：债务人破产清算，可能影响应收款项回收。
• 奥园健康：出售29.9%股权，不再为控股股东。
• 雅生活服务：与雅居乐修订关联协议，允许以未售物业资产抵销应付款项。
• 万物云：申请H股全流通，目前未进入港股通，交易受限。

风险提示

• 地产周期性业务下行：可能带来短期业绩下滑。
• 外拓增速不及预期：影响企业扩张速度和市场占有率。
• 关联方应收账款及其他应收款坏账风险：需关注企业现金流安全。

评级信息

• 行业评级：增持
• 分析师：曹旭特
• SAC执业证书编号：S1660519040001
• 报告发布日期：2023年2月19日

数据概览