20191201-中达证券投资-内地房地产周度观察：交易量增速小幅下滑，去化周期有所上升_12页_1mb

内地房地产周度观察总结

核心内容

本周内地房地产市场整体呈现成交量温和增长、去化周期上升的态势。主要城市新房成交量环比上升7%，同比上升4%，其中上海和深圳分别环比上升14%和4%。2019年累计成交量同比上升12%，一线、二线、三线城市分别上升16%、28%和下降1%。宁波、芜湖、成都和福州的累计交易量分别上升约99%、91%、62%和55%。

二手房市场则出现分化，15个主要城市成交量环比下降5%，但同比上升16%。厦门、成都、南京和南宁的2019年累计交易量同比分别上升133%、35%、34%和34%。去化周期方面，主要城市平均为12.7个月，较上周上升1%，已超过12个月的临界值，市场成交热度有所下降。

主要观点

• 成交量趋势：新房成交量增速小幅下滑，二手房成交量下降但部分城市表现良好。
• 去化周期：新房去化周期上升，二手房市场热度下降，部分城市去化周期明显增加。
• 市场分化：核心城市如上海、深圳、宁波等表现优于非核心城市如淮安、扬州等。
• 政策影响：政府持续调控，部分城市出现土地流拍或延期出让，市场形成房价下降预期。
• 投资建议：维持行业“强于大市”评级，推荐碧桂园、融创中国、金科股份和中国金茂等房企。
• 风险提示：调控政策存在不确定性，房价可能出现波动。

关键信息

1. 新房成交数据

• 全国：本周新房成交量为5,884,071千平方米，环比上升7%，同比上升4%。
• 一线城市：成交量688,064千平方米，环比上升2%，同比上升-7%。
• 二线城市：成交量2,970,870千平方米，环比上升12%，同比上升10%。
• 三线城市：成交量2,225,138千平方米，环比上升3%，同比上升0%。
• 上升城市：25个城市新房成交量环比上升。
• 下降城市：19个城市新房成交量环比下降。

2. 二手房成交数据

• 全国：本周二手房成交量为1,503,737千平方米，环比下降5%，同比上升16%。
• 一线城市：成交量下降，但部分城市如北京、深圳表现稳定。
• 二线城市：成交量下降，但部分城市如南京、南宁表现较好。
• 三线城市：成交量稳中有升，如苏州、扬州。
• 四线城市：成交量仍处高位，但部分城市如金华、江门表现突出。

3. 去化周期

• 主要城市：平均去化周期12.7个月，环比上升1%，同比上升9%。
• 热点城市：福州和苏州去化周期分别上升至23.7个月和6.8个月，环比分别上升21%和8%。

4. 投资建议

• 行业评级：维持“强于大市”。
• 推荐房企：碧桂园、融创中国、金科股份和中国金茂。
• 政策影响：调控政策持续，资金监管趋严，市场形成房价下降预期。
• 投资机会：现金流充裕的房企可能迎来投资良机，能够把握人才流动需求的房企有望提升行业地位。

5. 政策动态

• 央行：11月25日暂停逆回购操作，27日开展CBS操作，29日不开展逆回购。
• 国务院：发布《关于保持土地承包关系稳定并长久不变的意见》。
• 银保监会：强调打击非法集资，遏制房地产泡沫化倾向。
• 地方政策：北京、杭州、海南等地发布相关房地产政策，如住房租赁资金监管、户籍制度改革等。

行业表现

• 涨幅居前房企：大发地产、融创中国、中国奥园。
• 物业管理公司：新城悦服务、佳兆业美好、永升生活服务年初至今涨幅居前。
• 换手率居前：雅生活服务、富力地产、正荣地产。

重点公司动态

• 融创中国：收购环球世纪及时代环球各51%股权，代价约152.7亿元。
• 宝龙地产：分拆宝龙商业管理独立上市。
• 华夏幸福：清偿10亿元可续期委托贷款。
• 阳光100中国：回购股份，耗资约7.05万港元。
• 招商蛇口：调整股票期权首次授予计划，行权价格为17.62元/股。
• 中南建设：上调债券票面利率，由7.20%调至7.60%。
• 大悦城地产：收到中期票据注册通知书，获得“AAA”评级。

评级说明

• 股票评级：买入、增持、持有、卖出。
• 行业评级：强于大市、中性、弱于大市。
• 基准指数：A股以沪深300为基准，港股以恒生指数为基准。

免责声明

• 资料来源：Wind、各地房管局、公司公告、中达证券研究。
• 风险提示：投资有风险，过往业绩不能代表未来表现，未来回报不可保证，可能发生本金损失。
• 责任声明：中达证券不对依赖本报告内容导致的任何损失承担责任。

分析师声明

• 申思聪：负责撰写本研究报告，声明其观点反映个人看法，无利益关系，不处于安静期。

结论

整体来看，内地房地产市场在政策调控和资金监管的背景下，成交量温和增长，但去化周期上升，市场热度有所下降。核心城市表现优于非核心城市，部分城市如成都、福州、宁波等成交量和累计交易量均显著上升。投资建议偏向现金流充裕的房企，同时提醒投资者注意政策不确定性和房价波动风险。