20210907-首创证券-房地产行业周报_住有所居_定调行业发展方向_基本面下滑幅度加大_27页_3mb

房地产行业周报总结

核心内容

本周房地产行业在政策调控、市场销售、土地市场及资金环境等方面呈现以下特点：

• 行业景气度下行：8月份重点城市新房和二手房成交面积分别同比下降25%和33%，降幅较7月扩大，开盘平均去化率降至60%。
• 政策方向明确：国新办强调“住有所居”政策，推动城市更新向“经营模式”转型，增加保障性租赁住房与共有产权住房供给，三年内实现市场秩序明显好转。
• 土拍规则优化：多地调整土拍规则，控制溢价率上限，引入竞品质、摇号等方式，部分城市加入限房价与限制企业竞拍数量，以稳定市场。
• 估值修复空间：龙头房企估值向上的修复空间显著，中长期来看，行业生态将有利于其业绩稳步增长，推荐万科A、保利地产、金地集团、新城控股等。

主要观点

• 销售压力持续：尽管迎来传统销售旺季，但按揭额度偏紧和房贷利率上调导致需求端资金环境收紧，销售压力仍将持续。
• 政策支持与调控并存：中央和地方政策均强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，并推出多种支持性措施，如契税优惠、城市更新、保障性住房建设等。
• 行业生态改善：土拍规则优化缓解市场悲观情绪，龙头房企利润率有望迎来底部拐点，未来增长潜力较大。
• 市场分化明显：一线、二线和三四线城市销售表现差异显著，一线城市销售略有增长，而三四线城市销售大幅下滑。

关键信息

行情回顾

• A股房地产指数：上周上涨5.08%，年初至今下跌11.61%，表现优于沪深300指数。
• 内房股表现：上周平均涨幅1.35%，年初至今平均下跌3.5%。
• 物业板块：上周平均下跌0.6%，年初至今平均上涨0.27%。
• 个股表现：中天金融涨幅46.6%，阳光股份跌幅-13.4%；内房股中国瑞置业涨幅20.3%，易居企业控股跌幅-15.1%；物业股中星盛商业服务涨幅8.7%，融创服务跌幅-4.3%。

行业政策动态

• 中央政策：住建部公布城镇老旧小区改造进展，严禁大拆大建，财政部继续执行契税优惠政策。
• 地方政策：济南、海口、深圳、西安、北京、长春等地出台具体调控政策，如限房价、限购、限售、土地供应调整等。

商品房成交情况

• 上周成交：55城商品房成交面积609.4万平米，环比增长4%，同比下降21%。
• 分城市能级：一线城市成交面积环比下降7%，二线城市增长15%，三四线城市下降8%。
• 8月累计：商品房成交面积同比下降25%，全年累计同比上涨20.1%。

二手房成交情况

• 上周成交：16城二手房成交面积139.8万平米，环比增长6.4%，同比下降27%。
• 8月累计：二手房成交面积同比下降33.3%，全年累计同比上涨6.5%。

库存及去化周期

• 可售面积：15城可售面积15563.2万平米，环比下降0.1%。
• 去化周期：库存去化周期为15.4个月，环比增加0.4个月。
• 一线城市：平均去化周期为12.9个月。

土地市场情况

• 土地供应：百城住宅类土地供应建筑面积环比增长186%，同比增长52%。
• 土地成交：住宅类土地成交建筑面积环比下降83%，同比下降98%。
• 土地溢价率：平均成交溢价率为41.3%，较前一周提升27.4个百分点。
• 土地供求比：3个月移动平均为1.39，较前一周提升0.42。

市场资金环境

• 房地产贷款余额：2021年上半年达50.78万亿元，同比增长9.5%，占人民币贷款余额27.4%。
• 新增居民中长期贷款：7月新增3974亿元，同比少增2093亿元。

重点房企销售情况

• 销售表现：8月销售额普遍下滑，但部分房企如金地集团、保利地产、招商蛇口、中南建设、荣盛发展等表现相对较好。
• 目标完成率：多数房企目标完成率不足60%，但金地集团完成率高达74%。

房企融资情况

• 融资活动：包括佳兆业集团、渝开发、联发集团、雅居乐集团、正荣地产等在内的房企进行融资，利率和期限各异。

重点公司动态

• 中报业绩：万科A、保利地产、金地集团、世茂集团等公司上半年业绩表现不一，部分企业如蓝光发展出现亏损。
• 融资动作：万科A拟下调公司债票面利率并发行中期票据，越秀集团拟发行可续期公司债，宝龙地产建议分拆上市。
• 并购合作：招商蛇口与华南城达成战略合作，新城悦服务与贵州霸洁物管展开合作。

重点公司估值

• A股公司：万科A、保利地产、金地集团、新城控股等公司PE（TTM）较低，PE（TTM）分别为5.7倍、4.7倍、4.6倍、3.9倍。
• 内房股：中国海外发展、华润置地、碧桂园、融创中国等公司PE（TTM）分别为3.6倍、5.7倍、4.0倍、2.1倍。
• 物业股：碧桂园服务、保利物业、中海物业等公司PE（TTM）分别为40.1倍、25.1倍、19.9倍。

总结

房地产行业在政策调控与市场调整中继续承压，销售和土地市场表现均不佳。但政策导向明确，鼓励城市更新与保障性住房建设，同时土拍规则优化带来一定积极影响，龙头房企估值修复空间显著。未来行业需关注政策执行力度及市场供需变化，同时房企需加强资金管理，提升盈利能力。