20171218-广发证券-房地产行业_低基数加上供给加快带动重点城市成交边际改善_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本报告分析了2017年12月11日至12月15日期间中国房地产行业的政策变化、市场表现及重点城市成交情况。整体来看，房地产行业在政策调控和市场供需变化的双重影响下，呈现出成交边际改善和库存逐步消化的趋势。

主要观点

• 政策环境：重点城市土地出让条件持续收紧，要求竞买者具备较高资质或引入特定产业项目，如世界500强企业、8k技术研发企业等。租赁用地政策也在推进，如洛阳建行提供200亿元授信支持租赁市场。
• 市场表现：重点城市商品房成交面积环比上涨6.59%，其中一线城市环比上涨10.67%，二线城市中武汉、杭州表现突出，环比分别上涨12.37%和20.84%。
• 库存情况：全国11城商品住宅去化周期为7.80个月，仍低于10个月的警戒线，库存指数小幅上升，显示市场供需关系有所改善。
• 行业趋势：行业基本面显示有效库存处于历史低位，进入主动补库存阶段，投资增速虽有回落但韧性较强。重点城市销售有望迎来增速拐点。

关键信息

上周政策回顾

• 土地出让要求提高：苏州、南京要求竞买者为世界500强企业；广州要求竞买者引进8k技术研发或运营企业。
• 租赁市场支持：洛阳建行计划在未来5年提供200亿元授信支持租赁市场。
• 监管政策：北京严禁“以租代售”，福建规定不得拒绝购房人使用公积金贷款。

整体成交情况

• 全国39城成交面积：602.61万方，环比上涨6.59%，同比下滑12.74%，降幅较上周收窄2.1个百分点。
• 分线城市表现：
  • 一线城市：成交面积96.67万方，环比上涨10.67%，同比下滑31.90%，其中北京、上海涨幅显著。
  • 二线城市：成交面积318.52万方，环比微跌0.6%，但武汉、杭州涨幅明显。
  • 三线城市：成交面积187.41万方，环比上涨18.95%。
• 区域表现：
  • 环渤海：成交面积107.1万方，环比上涨5.76%，同比下滑27.21%。
  • 长三角：成交面积218.55万方，环比上涨6.12%，同比小幅下跌3.17%。
  • 珠三角：成交面积80.02万方，环比上涨4.14%，同比下滑12.61%。
  • 中部地区：成交面积112.10万方，环比微涨0.71%，同比下滑19.39%。

整体库存情况

• 全国11城库存指数：环比微涨0.04%，其中一线城市环比下跌0.24%，二线城市环比微涨0.31%。
• 去化周期：全国11城商品住宅去化周期为7.80个月，仍低于10个月警戒线。

行业周观点

• 补库存传导至开工端：行业有效库存处于历史低位，进入主动补库存阶段，拿地增长将支撑开工提升。
• 销售增速有望回升：重点城市销售或迎来增速拐点，年末销售翘尾明显，主要受低基数和供给放量影响。
• 投资策略：板块投资以结构性行情为主，关注业绩增长确定性强及NAV估值折价较高的标的。

广发地产组合

• 组合成员：光大嘉宝、广宇发展、新湖中宝、阳光城、蓝光发展、东百集团。
• 组合表现：本周广发地产组合保持不变，等权重计算。

风险提示

• 政策调控加强：政策调控力度可能进一步加大。
• 销售回落快于预期：行业销售可能回落快于市场预期。

相关研究

• 报告标题：
  • 《房地产行业:住房制度系列深度报告之新加坡篇一“居者有其屋”的践行之路》
  • 《房地产行业:近无忧,谋远山之始;长有序,争短利之机》
  • 《房地产行业:PE估值窄幅波动下,板块投资仍以结构性行情为主》
• 报告日期：2017-12-12、2017-12-04等。

重点城市商品房市场跟踪

• 北京：成交面积22.49万方，环比上涨19.23%。
• 上海：成交面积43.96万方，环比上涨29.15%，成交6幅“只租不售”用地。
• 南京：出让2幅综合用地，要求竞买人具备世界500强背景。
• 杭州：12月前半月新增23个项目预售证，成交面积38.01万方，环比上涨20.84%。
• 苏州：出让苏园土挂（2017）03号地块，要求竞买人须为世界500强企业。
• 广州：增城区出让2幅商住用地，要求竞买人引进8k相关企业。
• 武汉：白沙洲片区多项目集中推盘，成交面积69.82万方，环比上涨12.37%。

投资评级说明

• 行业投资评级：
  • 买入：预期股价强于大盘10%以上。
  • 持有：预期股价变动介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期股价弱于大盘10%以上。
• 公司投资评级：
  • 买入：预期股价强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期股价强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期股价变动介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期股价弱于大盘5%以上。

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