20190826-中国银河-房地产8月行业动态报告：LPR新规改善利率环境，期待优质房企估值修复行情_37页_2mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

行业概况

房地产行业是我国经济的重要支柱，具有产业链长、关联产业多、带动效应明显等特点。随着城镇住房短缺问题基本解决，人均住房面积已超过38平米，房地产市场正逐步从高速增长转向中速高质量发展阶段。

市场动态

• 销售情况：2019年1-7月商品房销售面积累计同比下降1.3%，销售金额同比增长6.2%。7月单月销售面积同比增长1%，销售金额同比大增10%。一线成交增速高位震荡，二线保持稳定，三线下跌趋势未变。
• 投资情况：房地产开发投资增速预计全年为8%-10%。7月单月土地购置面积同比大幅下滑37%，土地市场呈现结构性回暖，部分热点城市拿地意愿增强。
• 土地市场：7月百城土地成交溢价率为11.89%，较上月下降7.72个百分点。一线成交溢价率降至4.09%，二线三线略有下降，土地市场热度继续分化。

财务分析

• 营收与利润：2019年一季度房地产行业营收同比增长22.54%，利润增速放缓，但仍保持增长。
• 资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率维持稳定，房企通过低利率发债缓解还债压力。
• 现金流：货币资金首次出现负增长，现金流净额增速触底回升，经营活动现金流净流出，投资活动净流出，筹资活动净流入。
• ROE：受销售下滑影响，ROE大幅下降，需依靠销售净利率与总资产周转率提升。

主要观点

1. 政策调控见顶：房地产行业进入成熟调整期，政策调控逐步见顶，长效机制推进提速。
2. 融资环境改善：LPR新规推动实际利率下降，改善信贷环境，对优质房企融资形成支持。
3. 估值修复预期：当前地产板块PE(TTM)处于2016年以来的历史低位，具备明显估值修复空间。
4. 区域分化加剧：一线与三线城市销售与投资继续分化，政策“一城一策”影响显著。
5. 行业集中度偏低：我国房地产市场集中度仍低于国际市场，规模经济效益有待提高。

关键信息

• 销售预测：全年销售面积同比预计为-2%，但销售金额增长稳定。
• 投资预测：全年房地产投资增速预计为8%-10%，受土地购置费及施工见顶影响。
• 土地市场：房企拿地意愿减弱，土地溢价率持续下行，部分热点城市有所回暖。
• 融资成本：房企融资环境收紧，海外债发行受限，但境内融资成本有所改善。
• 外资偏好：外资持续增持地产股，尤其是行业龙头，价值优势凸显。

投资建议

• 推荐股票：万科A、保利地产、阳光城等，具备业绩确定性强、资源优势明显、市占率有较大提升空间。
• 估值修复：当前地产股估值处于历史低位，预计未来将有修复行情。
• 配置风格：基金对房地产板块配置回归龙头，持仓集中度提升。

风险提示

• 市场销售超预期下行
• 政策调控加码

行业问题与对策

存在问题

1. 供求矛盾突出，区域发展不平衡
2. 房地产市场供给不足与“房屋空置”并存
3. 房地产行业杠杆率处于高位
4. 租售结构不合理，租赁市场活力不足
5. 市场集中度偏低，规模经济效益有待提高

建议与对策

1. 健全房地产法律体系，规范市场价格秩序
2. 整顿土地供给市场，破除行政垄断
3. 促进供给需求多维度匹配
4. 建立“多层次、普惠制”的住房金融制度
5. 推动产业内部整合，寻找企业核心竞争力

行业发展状况

• 融资改善：房企股权融资收紧，但再融资略有回升，银行贷款增速放缓，融资成本仍处高位。
• 海外债受限：海外债发行受限，房企融资环境收紧，但大型及国企背景房企受影响较小。
• 外资增持：北向资金持续增持地产股，板块价值优势凸显。
• PE处于低位：房地产行业PE(TTM)处于历史低位，修复空间较大。

行业趋势与展望

• 利率环境改善：LPR改革推动利率中枢下行，优质房企受益。
• 政策导向明确：政策强调“房住不炒”，推动住房租赁市场发展，房产税立法预计2022年实施。
• 城镇化进程：城镇化率仍处于上升阶段，预计未来将有更多人口进入城市，带动住房需求。
• 市场分化：一二线城市与三四线城市继续分化，政策与市场预期影响显著。

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