20190726-中国银河-房地产行业7月行业动态报告：基本面或探底回升，期待中报期估值修复行情_38页_3mb
报告摘要
房地产行业研究报告总结
核心内容
2019年7月房地产行业基本面未见明显回升，销售同比降幅逐步收窄，全年销售面积同比预计为-2%。房地产开发投资增速预计为8%-10%，主要受土地购置费走弱及施工见顶影响。中报业绩方面，37家房企发布业绩预告，主流公司业绩表现超预期，主要得益于项目结算收入增加和毛利率提升。融资端方面，房企融资环境收紧，但对具有融资优势的房企影响有限。外资持续增持，地产股价值优势凸显。基金对房地产板块的配置回归到标配水平，集中度提升，行业龙头仍获基金偏好。
主要观点
- 行业基本面：6月销售同比略有回升，但整体仍处于下行趋势，预计7月为销售低点，全年销售面积同比小幅下滑。
- 投资趋势：房地产投资增速预计缓慢下滑，主要受土地购置费下降及施工见顶影响。
- 中报业绩：房企中报业绩普遍高增长，主要源于高毛利项目的销售结转。
- 融资环境：海外债发行受限，融资成本边际改善，政策收紧对中小房企影响较大。
- 资本市场表现：地产股估值处于历史低位，具备修复空间，基金配置风格回归龙头。
关键信息
行业现状
- 销售情况：6月新房成交量25.11万套，同比增长0.8%，二手房成交量12.93万套，同比增长22.5%。
- 土地市场：6月土地供应和成交面积同比下降，一线、三线城市土地市场遇冷，二线城市有所回暖。
- 财务状况：房地产行业营收持续增长，但净利润增速放缓；总资产增速回落，杠杆率维持稳定；货币资金首次出现负增长，现金流净额增速触底回升。
政策调控
- “房住不炒”：政策基调不变，抑制投机，促进市场平稳。
- “因城施策”：不同城市采取差异化调控政策，一二线城市政策收紧，三线城市政策放松。
- 长效机制：推动租购并举，完善住房供应体系，房产税立法预计2022年启动。
资本市场
- 估值修复：地产股市盈率处于历史低位，具备修复空间。
- 基金配置：2019Q2基金房地产持仓下降至历史中等水平，配置风格回归龙头。
- 融资渠道：A股房企IPO几乎停滞，再融资略有回升；港股迎来内地房企上市潮。
投资建议
- 推荐公司：万科A、保利地产、阳光城，因其业绩确定性强、资源优势明显、市占率有提升空间。
- 投资逻辑：房地产融资端再度收紧空间不大，中报业绩超预期，叠加基金仓位下降，估值修复行情可期。
风险提示
- 市场销售超预期下行
- 政策调控加码
行业问题与建议
存在问题
- 供求矛盾：供需不匹配，区域发展不平衡。
- 供给不足与空置并存：房价与空置率双高，与传统理论不符。
- 杠杆率高：房企普遍高杠杆，存在债务违约风险。
- 租售结构不合理：租赁市场活力不足，租售比低。
- 市场集中度偏低：规模效益未充分体现，市场效率低。
建议对策
- 健全法律体系：规范市场价格秩序，控制房价上涨。
- 整顿土地市场：破除行政垄断，优化土地供应。
- 促进供需匹配：提高公共服务可得性，落实人地挂钩政策。
- 建立住房金融制度：多层次、普惠制，支持自住购房。
- 推动产业整合：构建企业核心竞争力，推动市场有序集中。
行业数据
| 证券代码 | 证券简称 | 月涨幅(%) | 市盈率 PE(TTM) | 市值(亿元) |
|---|---|---|---|---|
| 000002.SZ | 万科A | 8.2 | 10.0 | 3,355.3 |
| 000671.SZ | 阳光城 | 5.2 | 8.0 | 276.2 |
| 600048.SH | 保利地产 | 12.5 | 7.5 | 1,708.3 |
图表说明
- 图1：重点38城新房成交情况
- 图2：重点38城新房成交累计同比
- 图3：重点一二三线城市新房成交量累计同比
- 图4：重点城市新房成交累计同比
- 图5：重点21城二手房成交情况
- 图6：重点一二三线城市二手房成交量累计同比
- 图7：重点15城库存及去化周期
- 图8：重点15城新增供给
- 图9：重点一二三线城市新增供给
- 图10：重点一二三线城市去化周期
- 图11：百城土地供应情况
- 图12：百城土地成交情况
- 图13：百城土地成交溢价率
- 图14：一二三线土地溢价率
- 图15：一二三线土地供应面积
- 图16：一二三线土地成交面积
- 图17：历年营收及同比增速
- 图18：历年扣非归母净利润及同比增速
- 图19：历年总资产及同比增速
- 图20：历年资产负债率
- 图21：历年货币资金及同比增速
- 图22：历年现金流净额及同比增速
- 图23：净资产收益率ROE
- 图24：ROE杜邦分解
- 图25：主要国家套户比
- 图26：中国城镇化率变化
- 图27：主要国家家庭户均规模
- 图28：美国房地产销售及房价变动
- 图29：中国房地产销售及房价变动
- 图30：中国GDP变动
- 图31：美国GDP变动
- 图32：美国置地人口结构变化
- 图33：中国置地人口结构变化
- 图34：双轨制租购并举住房供应体系
- 图35：双轨制租购并举住房供应体系
- 图36：房地产行业市值变化
- 图37：A股上市房企数量
- 图38：房地产行业境内股权融资规模
- 图39：房地产债券发行规模
重点研究
- 中美房地产市场对比：中国房地产市场处于第二阶段，与美国相比仍有发展空间。
- 政策调控趋势：政策逐步见顶，长效机制推进提速，租购并举成为重点。
- 房企融资：海外债发行受限，融资环境收紧，对中小房企影响较大。
分析师信息
- 分析师：潘玮
- 联系方式：(8610) 66568212
- 邮箱：panwei@chinastock.com.cn
- 执业证书编号：S0130511070002
特别鸣谢
- 王秋蘅
- 联系方式：(8610) 83574699
- 邮箱：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn
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