镇江红星置业安置房信托受益权资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告_29页_1mb

华泰证券（上海）资产管理有限公司“镇江红星置业安置房信托受益权资产支持专项计划”总结

核心内容概述

华泰证券（上海）资产管理有限公司设立的“镇江红星置业安置房信托受益权资产支持专项计划”已获得中诚信证券评估有限公司的信用评级，其中优先级资产支持证券镇安置1至镇安置6的信用等级均为 AA+。次级资产支持证券未评级，合计发行金额为 74,500万元，其中优先级证券为 69,300万元，次级证券为 5,200万元。

本专项计划的资产基础为红星置业和紫勋置业的信托贷款受益权，信托贷款总额为 7.45亿元，预计通过瑞香苑和紫园安置房销售款实现现金流归集。专项计划的信用评级基于其交易结构、法律合规性、内部信用支持、担保机制、现金流预测及各方参与方的信用实力等多方面因素。

主要观点

信用评级与保障机制

• 所有优先级资产支持证券（镇安置1-6）均获得 AA+ 评级，表明其本金和收益的偿付可能性很高，违约风险很低。
• 镇江交通产业集团有限公司（镇江交产）为信托贷款提供不可撤销的连带责任保证，其作为镇江市主要投融资主体和市政基础设施建设主体，具有较强的信用保障能力。
• 项目设置了优先级/次级支付机制，次级资产支持证券的设置为优先级证券提供了一定的内部信用支持。

项目基础资产与现金流

• 基础资产来源于瑞香苑和紫园安置房的未来销售收入，预计销售总金额为 65,626.21万元。
• 项目预计销售单价分别为 6,500元/平方米 和 7,000元/平方米，销售情况对现金流的稳定性至关重要。
• 项目销售进度受政府安置计划和政策影响，预计在 2016~2018年 期间逐步完成销售。

交易结构与资金管理

• 本专项计划按照《中华人民共和国合同法》及证监会相关规定设立，交易结构清晰，具备法律合规性。
• 信托贷款由大业信托发放，红星置业和紫勋置业作为债务人，需按半年期支付本息。
• 基础资产的现金流归集、分配流程明确，包含多个步骤，确保资金安全与合规使用。
• 托管银行为民生银行南京分行，负责资金托管与支付，确保计划的顺利执行。

风险与缓解措施

• 信托贷款债务人红星置业和紫勋置业的偿债能力和意愿是影响现金流的关键因素，若出现逾期或破产，可能影响优先级证券的偿付。
• 为缓解此风险，镇江交产提供连带责任担保，且两公司均以其土地使用权进行抵押，进一步增强保障。
• 安置房项目销售风险可控，因政府安置需求大，且销售价格相对稳定，可确保现金流的及时归集。

关键信息

信托贷款债务人概况

• 红星置业：成立时间为2008年10月，注册资本为1亿元，现为镇江交产全资子公司。2012~2014年总资产逐年上升，但净利润较低，盈利较弱。
• 紫勋置业：成立于2011年5月，注册资本为2,000万元，最终控股股东为镇江交产。2014年末资产负债率高达 63.70%，偿债能力较弱，依赖镇江交产资金支持。

信托贷款保证人概况

• 镇江交产：成立于1992年11月5日，注册资本从9.1亿元增至10亿元，是镇江市重要的投融资主体和市政基础设施建设主体。
• 2013~2015年，镇江交产总资产和总负债持续增长，资产负债率分别为 59.99%、62.96% 和 64.35%，但整体运营良好，具备较强的信用实力。
• 镇江交产通过土地一级开发和城市基础设施建设获取收入，同时获得政府政策支持，具备稳定的现金流来源。

项目概况

• 瑞香苑：位于镇江市林隐路6号，总建筑面积 111,300平方米，其中安置房面积 103,400平方米，预计销售单价 6,500元/平方米，预计销售收入 6.56亿元。
• 紫园：位于金广路西侧，总建筑面积 68,310平方米，其中安置房面积 63,561平方米，预计销售单价 7,000元/平方米，预计销售收入 4.41亿元。
• 两项目预计于2015年底和2016年6月竣工，销售风险可控。

信用提升机制

• 内部信用支持：优先级证券金额为 69,300万元，次级为 5,200万元，次级证券为优先级证券提供一定保障。
• 外部信用支持：镇江交产提供连带责任担保，增强信托贷款偿付保障。
• 抵押担保：红星置业和紫勋置业分别以其土地使用权进行抵押，为贷款提供额外保障。

风险分析

• 债务人违约风险：红星置业和紫勋置业的偿债能力有限，若不能按时偿还贷款，可能影响专项计划的偿付。
• 资金混同风险：若信托受托人（大业信托）出现财务状况恶化或破产，可能影响资金安全。
• 安置房销售风险：若安置房销售不及预期，可能影响现金流归集，进而影响偿付。

缓解措施

• 政府支持：镇江市政府对安置房项目有明确的规划和政策支持，保障安置房销售。
• 担保机制：镇江交产提供不可撤销的连带责任担保，确保贷款本息的偿付。
• 抵押安排：红星置业和紫勋置业分别以其土地使用权进行抵押，为贷款提供额外保障。
• 资金管理机制：设立专项计划账户、监管账户，确保资金安全、合规使用。

评级考虑因素

• 交易结构：法律完备，现金流分配机制清晰，具备较强的内部信用支持。
• 担保机制：镇江交产提供连带责任担保，保障优先级证券的偿付。
• 现金流预测：安置房销售情况良好，预计可产生稳定的现金流。
• 资金管理：资金划付流程明确，托管银行具备较强的风险控制能力。
• 债务人信用：红星置业和紫勋置业虽有偿债能力不足的问题，但受镇江交产支持，保障较强。

专项计划资产支持证券结构

信用触发与分配机制

信用触发机制

• 担保启动事件：当信托账户内累计可供分配资金未达到应还本息及费用时，触发担保启动。
• 违约事件：若债务人或保证人丧失清偿能力，触发违约事件。

现金流分配机制

• 未发生违约事件：资金按顺序分配，优先支付税收、登记托管费用、管理费等，再按比例支付优先级证券收益和本金。
• 发生违约事件：优先支付税收、托管费用、管理费等，再按比例支付优先级证券收益和本金，最后支付次级证券收益。
• 专项计划终止后的清算分配：按顺序支付清算费用、税款、未受偿费用、优先级证券收益和本金，最后支付次级证券收益。

信用提升与风险控制

内部信用支持

• 优先级证券为 69,300万元，次级为 5,200万元，次级证券为优先级证券提供内部信用支持。

外部信用支持

• 镇江交产提供不可撤销的连带责任担保，确保优先级证券的偿付。
• 红星置业和紫勋置业分别以其土地使用权进行抵押，增强贷款的保障性。

风险缓解

• 项目销售风险可控，政府支持及安置房需求稳定。
• 信托受托人（大业信托）具备较强的风险控制能力，资金划付机制完善。
• 借款人与贷款人之间达成协议，确保贷款资金用于安置房建设，保障现金流归集。

结论

本专项计划具备较强的信用保障，优先级资产支持证券的信用等级为 AA+，主要依赖镇江交产的担保和抵押机制。安置房项目的销售情况良好，现金流预测稳定，项目管理及资金划付机制完善，具备良好的风险控制能力。虽然债务人红星置业和紫勋置业的偿债能力有限，但依托镇江交产的强力支持，项目整体风险可控。