我国房地产税试点展望_31页_2mb

房地产税试点展望总结

房地产税改革历史回顾

我国房地产税改革经历了三个阶段，共七个时期：

1. 1950-1984年：个人与企业均征收房地产相关税收阶段

   • 1950-1951年：房产税与地产税成为正式税种，房税与地税并行。
   • 1951-1984年：两税合并为城市房地产税，但征缴过程中仍对房、地分开计税。

2. 1984-2010年：不对个人住房征收房产税阶段

   • 1984年起：房地产税拆分为房产税与城镇土地使用税。
   • 2003-2010年：物业税“空转”时期，未实际落地。

3. 2010年至今：开始对个人住房征收房产税阶段

   • 2010-2013年：个人住房房地产税初步试点。
   • 2013-2021年：房地产税预备立法时期。
   • 2021年及以后：房地产税深入试点时期，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展试点。

房地产税征收现状及经验

财政贡献分析

• 税收收入：房地产相关经济活动涉及11个税种，但保有环节贡献较小，仅占3.17%。
• 政府性基金收入：房地产活动贡献九成以上的政府性基金收入，其中国有土地使用权出让收入占87.88%。
• 税收贡献上升：房地产相关税收占税收收入比重从2007年的6.04%上升至2020年的12.76%，提升6.72个百分点。
• 政府性基金贡献上升：房地产相关政府性基金占全国政府性基金收入比重从2010年的81.63%上升至2020年的92.75%，提升11.12个百分点。

沪渝试点经验

• 试点范围与对象：

  • 上海：针对增量住房。
  • 重庆：针对增量和存量高档住房，更强调收入分配调节。

• 共性：两地试点均采用窄税基，导致税收贡献有限，主要目的是稳定房地产市场。

• 差异：

  • 上海侧重保刚需，对居民首套住房免征。
  • 重庆侧重收入分配调节，对“三无”人员首套住房征税，抑制投机。

• 税收贡献提升：

  • 上海、重庆房产税占税收收入比重分别较2010年提升1.10和2.76个百分点。
  • 全国仅提升0.62个百分点。

• 对房价的抑制作用有限：

  • 房产税试点后，上海、重庆房价波动与可比城市无明显差异。
  • 房价更多受城镇化率和人口流动影响。

房地产税改革路径展望

海外经验借鉴

• 税制特征：主要国家房地产税制呈现宽税基、简税种、低税率。

• 征税环节：包括取得、保有、转移等环节，如登记许可税、不动产税、财产税、遗产税等。

• 国际对比：

  • 2019年OECD国家保有环节财产税占GDP比重平均为1.82%。
  • 我国仅为0.48%，远低于国际水平。

• 对房价影响：海外经验表明，房地产税对房价影响较小，$R^2$值均较低，说明其调控作用有限。

我国房地产税展望

• 改革导向：以调节收入分配为核心目标，兼顾房地产调控与地方财政补充。

• 细则设计：

  • 宽税基：扩大至所有存量住房。
  • 低税率：保持较低税率，减轻居民负担。
  • 评估价：以房产评估价值作为计税依据，更贴近实际价值。

• 潜在影响：

  • 收入分配：有助于缩小贫富差距。
  • 房地产价格：对中长期房价影响有限，需结合城镇化和人口流动。
  • 房屋租赁价格：可能间接影响。
  • 地方财政：推动财政结构优化，助力地方政府职能转变。

• 风险提示：房地产税试点力度可能超预期，需关注执行节奏与政策效果。

总结

• 房地产税改革经历了3个阶段、7个时期，目前进入深入试点阶段。
• 房地产税收主要集中在开发与交易环节，保有环节贡献较小。
• 沪渝试点显示，窄税基是当前税收贡献有限的主要原因，调节收入分配是当前改革重点。
• 海外经验表明，房地产税具有宽税基、低税率、评估价的特征，对房价影响较小。
• 本轮改革以调节收入分配为主，兼顾财政补充和房地产调控，但初期力度有限，难以完全替代土地出让收入。
• 房地产税或将成为推动分税制改革和政府职能转型的重要工具。