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行业周报总结：房地产行业（2014年1月9日）

核心内容概览

本报告主要分析了2014年1月房地产行业的市场表现、成交量变化、土地市场动态及行业相关政策影响。

主要观点

• 行业评级：房地产行业及房地产开发Ⅱ板块维持“增持”评级。
• 板块走势：房地产板块在本周下跌了1.01%，相对沪深300指数的累计超额收益为0.95%，位列行业涨幅榜第21位。
• 市场情绪：房地产板块领跌，主要受近期负面消息影响，尤其是“107号文”对融资端的限制及房地产税改革预期的持续发酵。
• 利率走势：Shibor隔夜利率持续下跌，周五收于3.0%。根据Shibor动荡时代的交易准则，Shibor高涨时买入房地产股票，回落时卖出，可获取较好收益。
• 政策影响：央视再次提及万科“欠税门”事件，引发公众关注和舆论压力，可能导致地方税务部门对“非必须清算条件”进行收紧，对行业利润空间产生负面影响。
• 市场基本面：重点城市成交量持续低迷，库存增加，市场整体呈弱势状态。部分城市如南京、苏州、杭州等成交量小幅回升，但整体趋势仍偏弱。
• 土地市场：20个主要城市土地市场供应量减少，成交量增加。其中，住宅用地推出量和成交面积均有所增长，但非住宅用地表现差异较大。

关键信息

成交情况

• 重点城市成交量：环比下降0.4%，其中一线城市整体下降3.2%，二线城市回升2.0%，三线城市下降6.8%。
• 区域表现：环渤海地区回升4.7%，长三角地区回落1.6%，珠三角回升7.3%，中西部地区回落6.6%，其他区域回落10.1%。
• 一手商品房：1月日均成交环比下降14.2%，12月重点城市日均成交环比下降14.2%，一线城市下降18.2%，二线城市下降13.0%，三线城市下降13.6%。
• 二手房成交：重点城市环比下降21.9%，库存及去化月数为8.9个月，较上周略有上升。

土地市场

• 土地供应：12月23日至29日，20个主要城市共推出土地138宗，面积677万平方米，较上周减少101宗和389万平方米。
• 土地成交：共成交土地143宗，面积704万平方米，较上周增加40宗和278万平方米。
• 住宅用地：推出51宗，面积317万平方米；成交52宗，面积285万平方米，其中武汉成交面积最大。

企业动态

• 万科“欠税门”事件：因会计准则与税法在税费确认上的差异，导致对万科“欠税”的误解。企业可通过纳税筹划，如利用免税地带、提高扣除项目金额等手段降低税负。
• 政策影响：房地产税改革和全国不动产信息联网的预期加剧市场担忧，地方税务部门可能收紧对非必须清算条件的监管。

行业动态分析

事件1：万科“欠税门”事件

• 原因：会计准则与税法在确认税费上的差异，以及对非必须清算条件的误解。
• 影响：可能引发地方税务部门对非必须清算条件的收紧，从而影响行业利润空间。
• 企业应对：通过纳税筹划，如利用临界点、毛坯与装修款分开、提高扣除项目金额等，降低税负。

事件2：房地产板块领跌

• 跌幅：1月6日，房地产板块大跌3.87%，跌幅居各板块之首。
• 原因：行业负面消息频发，政策收紧和市场预期变化导致投资者信心受挫。
• 市场预期：两会可能推动房地产税改革，影响行业流动性改善预期。

数据分析

表格1：一手住宅周成交情况

• 整体合计：38441套，环比下降0.4%，同比上升28.1%。
• 城市表现：北京、上海成交量下降明显，广州、深圳、天津等城市成交量有所回升。

表格2：一手住宅价格情况

• 价格波动：一线城市价格下降，部分二线城市价格上升，三线城市价格变化不一。

表格3：二手住宅周成交情况

• 整体合计：8898套，环比下降21.9%，同比上升49.3%。
• 城市表现：北京、深圳、天津等城市成交量下降，但部分城市如南京、成都等成交量小幅回升。

表格4：一手住宅库存及去化情况

• 整体库存：703044套，环比下降0.3%，同比上升7.4%。
• 去化月数：8.9个月，较上周略有上升。

表格5：20个主要城市土地推出与成交情况

• 整体推出：138宗，面积677万平方米，环比下降。
• 整体成交：143宗，面积704万平方米，环比上升。
• 住宅推出：51宗，面积317万平方米；住宅成交52宗，面积285万平方米。

表格6：重点公司估值表

• 公司表现：不同公司估值和涨幅差异较大，如万科A、保利地产等公司表现相对较好。

表格7：主要房地产公司债情况

• 债券信息：涵盖多个公司发行的债券，包括发债主体、发行总额、到期日期、票面利率等。

结论

房地产行业在2014年1月整体表现不佳，成交量和价格均出现下滑，土地市场供应减少但成交量增加。政策环境和市场预期对行业影响较大，尤其“107号文”和房地产税改革预期引发市场担忧。尽管存在负面因素，但行业仍具备一定的相对收益潜力，未来走势需密切关注政策变化和市场情绪。