物管行业物管公司2020年经营及市场表现回顾：规模增速高于收入，并购助力扩大业务布局-20210423-山证国际-32页_907kb

物管行业2020年经营及市场表现总结

核心内容

2020年，中国物业管理行业整体表现强劲，规模增速显著高于收入增速，展现出良好的发展潜力。物管企业通过并购、外拓等手段扩大业务布局，同时加强增值服务，推动收入结构优化。此外，行业整合加速，政策利好及市场趋势推动板块未来表现预期向好。

主要观点

• 规模增长显著：38家有公布在管面积数据的物管企业2020年在管面积均录得正增长，行业平均同比增幅达49.9%。
• 收入增长稳健：37家物管企业收入同比录得正增长，行业平均收入同比增幅为37.2%。
• 毛利率分化明显：行业毛利率中位数由2019年的28.2%上升至30.4%，但部分企业因并购第三方项目导致毛利率下降。
• 增值服务表现突出：业主增值服务收入增速最快，中位数达50.2%，高于物管服务、非业主增值服务及其他业务。
• 储备面积重要性凸显：9家物管企业储备面积超过1亿平方米，其中碧桂园服务和绿城服务储备面积/在管面积比大于1，未来发展潜力大。
• 区域布局调整：部分企业最大区域/城市在管面积占比下降，区域布局更加多元化。
• 政策与市场利好：十部委发布政策鼓励物管企业扩展业务，恒指公司发布物业指数，带动资金流入，行业整合加速。

关键信息

1. 规模与收入增长

• 在管面积增长：2020年行业在管面积平均同比增长近50%，其中15家增速超过行业均值。
• 总收入增长：39家物管企业中，37家收入同比增长，平均增长37.2%，中位数为36.8%。
• 增值服务增长：业主增值服务收入增速最快，中位数达50.2%，10家企业实现翻倍增长。

2. 毛利率表现

• 行业毛利率提升：2020年毛利率中位数达30.4%，较2019年提升2.2个百分点。
• 毛利率分化：
  • 提升显著：恒大物业、华润万象生活、荣万家毛利率分别提升14.2、10.9、9.8个百分点。
  • 下降明显：烨星集团、雅生活服务、奥园健康毛利率分别下降10.3、7.1、3.2个百分点，主要因并购第三方项目。

3. 储备面积与业务布局

• 储备面积：9家物管企业储备面积超过1亿平方米，其中碧桂园服务和绿城服务储备面积/在管面积比均大于1，未来增长空间大。
• 非住宅面积占比：2020年行业非住宅在管面积占比平均为30.1%，中位数为26.0%，较2019年提升3.9和5.8个百分点。
• 区域布局变化：部分企业如奥园健康、正荣服务、雅生活服务最大区域/城市在管面积占比下降，业务布局更加分散。

4. 收入结构

• 物管服务为主：物管服务收入占总收入的平均比例为61.5%，仍是主要收入来源。
• 业主增值服务增长快：占比从14.4%上升至15.8%，部分企业如世茂服务、雅生活服务、和泓服务增长显著。
• 非业主增值服务：增速为33.1%，略低于物管服务和业主增值服务。
• 其他业务：增速为23.6%，增长较慢。

5. 盈利能力

• 经营利润率提升：行业经营利润率中位数由17.2%提升至19.2%。
• 费用控制改善：销售及行政费用占收入比率中位数由12.4%下降至11.4%，部分企业如星盛商业、滨江服务、建业新生活下降显著。
• 股东应占利润率提升：行业股东应占利润率中位数由11.9%提升至13.2%。

投资建议

• 关注规模效应与现金流：规模效应和现金充裕是推动物管企业股价表现的重要因素。
• 推荐企业：碧桂园服务、绿城服务、恒大物业、雅生活服务、华润万象生活、融创服务、世茂服务等企业因储备面积大、收入增长快、毛利率改善明显，被重点推荐。

行业趋势

• 规模化发展：行业规模化仍是发展的核心，有助于提升盈利能力和市场竞争力。
• 增值服务拓展：业主增值服务成为增长亮点，推动收入结构优化。
• 政策支持：十部委发布政策鼓励物管企业扩展业务，利好行业发展。
• 整合加速：行业整合加速，推动企业扩大市场份额，提升整体竞争力。

数据来源

• 港交所：提供企业上市及财务数据。
• 公司公告与演示材料：提供详细的财务指标及业务发展数据。
• 中指院、房天下：提供市场分析数据。
• 山证国际研究部：整理及分析行业数据。

结论

2020年，中国物业管理行业在规模扩张和收入增长方面表现突出，尤其是增值服务成为增长引擎。行业毛利率分化明显，部分企业因并购导致毛利率下降，但整体趋势向好。未来，随着政策支持、行业整合加速和储备面积增长，物管板块有望持续获得投资回报，建议关注具备较强规模效应和良好现金流的企业。