物管企业2020年业绩回顾与投资展望_48页_2mb

行业整合加速，头部优势凸显：物管企业2020年业绩回顾与投资展望

核心内容

• 行业快速增长与集中度提升：中国物管行业正处于高增长期，自2017年起进入加速资本化的阶段。2020年，百强物管企业在管面积由2014年的32亿平方米增长至129亿平方米，CAGR达26.1%，市占率由19.5%上升至49.7%，马太效应显著。
• 多元化业务与服务拓展：物管企业积极拓展非住宅业态，2020年百强企业非住宅管理面积占比由31.09%提升至33.70%，非住宅物业费高于住宅物业费，成为收入增长的重要来源。
• 增值服务成为增长引擎：增值服务收入在百强企业收入中占比由2016年的17.28%上升至22.07%，且利润贡献显著增加，从39.24%提升至48.30%。
• 物管企业赴港上市潮持续：截至2021年3月，共有40家物管企业在港上市，其中37家为关联开发商背景，3家为独立物管企业。
• 财务表现与估值支撑：物管企业2020年收入同比增长表现不一，但头部企业如融创服务、雅生活服务、世茂服务等增长显著，ROE普遍高于20%，且现金储备充足，支撑其并购扩张能力。

主要观点

• 行业集中度提升：随着行业并购潮的持续，百强物管企业集中度显著提升，行业整合进入“超级大鱼吃大鱼”阶段。
• 政策利好：2021年1月发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》明确支持物业服务业发展，鼓励拓展服务边界，利好具备规模化和品牌优势的头部企业。
• 外拓与并购驱动增长：物管企业通过承接关联开发商项目、项目竞标及并购等方式实现规模扩张，其中并购成为推动收入和管理面积增长的重要手段。
• 估值分化与成长性支撑：物业股估值分化反映资本市场对物企成长性的不同预期，未来具备高成长性与稳定现金流的头部企业有望获得更高估值。

关键信息

• 行业发展趋势：扩规模、多业态、多元服务成为行业发展三大趋势，尤其是非住宅业态和增值服务。
• 投资策略：推荐具有较强关联开发商背景、外部扩张能力强、储备面积大和现金充裕的物管企业，如碧桂园服务、绿城服务、恒大物业、雅生活服务、华润万象生活、融创服务和世茂服务。
• 市场表现：物管企业股价表现分化，部分企业如融创服务、雅生活服务、世茂服务等表现优异，与储备面积、现金充裕度及高成长性密切相关。
• 财务表现：物管企业2020年毛利率、经营利润率和ROE均有所提升，尤其以恒大物业、世茂服务、雅生活服务等为代表。

行业发展驱动因素

• 城镇化推进：推动住宅和非住宅物业需求增长。
• 渗透率提升：物业服务在更多区域和物业类型中得到应用。
• 消费升级：居民对高品质物业服务的需求增加，促进增值服务发展。

香港上市物管公司2020年经营表现

• 在管面积：2020年底，9家香港上市物管企业储备面积超过1亿平方米。
• 收入结构：物管服务收入占比普遍在60%以上，非业主增值服务收入增长显著。
• 毛利率改善：部分企业如恒大物业、世茂服务、雅生活服务等毛利率同比提升。
• 财务指标：2020年ROE普遍高于20%，现金储备充足，支撑其并购扩张。

物管企业市场表现回顾

• 股价表现：部分物管企业如永升生活服务、新城悦服务、碧桂园服务等股价表现优于市场。
• 财务指标相关性：股价表现与在管面积、储备面积及现金充裕度密切相关，反映市场对规模和成长性的重视。

三大利好因素

• 政策支持：推动物业服务业向高品质和多样化升级，利好头部企业。
• 行业整合：并购频繁，头部企业通过并购扩大业务规模和提升竞争力。
• 财务健康：现金充裕和高ROE支撑企业未来增长，提升市场信心。

投资建议

• 推荐企业：碧桂园服务、绿城服务、恒大物业、雅生活服务、华润万象生活、融创服务、世茂服务等。
• 选股策略：关注关联开发商背景、外部扩张能力、储备面积和现金充裕度。

结论

物管行业正处于高增长期，集中度持续提升，政策支持和行业整合加速，为头部企业带来显著增长机遇。未来，具备较强外拓能力、储备面积和现金储备的物管企业将更具竞争优势，股价表现有望优于市场。