20160809-广发证券-房地产行业_兼评万科2016年7月经营数据_整体周成交环比回落_其中一线城市降幅显著_17页_2mb

房地产行业总结

核心内容

整体成交情况

• 全国整体成交：上周全国房地产成交面积环比下跌9%，同比增速收窄至12%。
• 一线城市：四大城市房地产成交面积为98万平米，环比下跌17%，同比上涨11.36%。其中，北京、上海、深圳三城降幅均在20%左右。
• 二线城市：部分二线城市成交面积为384万平米，环比下跌8%，同比上升29.29%。样本城市中，苏州和石家庄涨幅显著，而大连、杭州、无锡跌幅超过30%。
• 区域表现：
  • 环渤海区域：整体小幅下滑，样本城市涨跌不一。
  • 长三角区域：除苏州、宁波外，其他城市均环比下行。
  • 珠三角区域：所有样本城市均下行，深圳、东莞跌幅较大。
  • 中部地区：整体环比小幅下跌，武汉为唯一正增长城市。
  • 其他地区：除海口外，其他城市均有不同程度下跌，吉林跌幅最大。

整体库存情况

• 库存指数：全国15城市库存指数在持续下行后首次回升，但北京和上海库存指数继续小幅下行。
• 推盘情况：苏州推盘集中放量，带动12城市推盘回升，但12大城市去化速度有所放缓。
• 去化周期：7月44城市成交环比下滑9%，库存去化周期拉长，一二线城市去化较好，三四线城市去化压力较大。
• 政策影响：福建省级层面出台“一市一策”政策，强化“因城施策”，对二线热点城市抑制房价过快上涨，对三四线城市出台购房优惠政策。沈阳、南昌、长沙等地也推出去库存政策，包括购房补贴、税收减免等。

地产公司市场表现

• 广发地产组合：本周保持不变，包括嘉宝集团、中国国贸、广东明珠、阳光股份和海德股份。
• 重点公司动态：
  • 阳光城：第二期员工持股计划买入500万股，持股比例达3.19%。
  • 嘉凯城：恒大地产成为控股股东，持股比例达52.78%。
  • 荣盛发展：半年报显示营收和净利润增长，拟向控股股东借款不超过10.5亿元。
  • 中南建设：以19.6亿元竞得上海青浦商住用地。
  • 万科A：中国恒大以91.1亿元收购公司A股股份5.17亿股。
  • 中房地产：拟非公开发行股票募集资金不超过12亿元用于项目开发。
  • 滨江集团：认购格力地产非公开发行股票，持股比例达1.52%。
  • 绿地控股：调整非公开发行股票方案，取消偿还银行贷款部分。
  • 首开股份：全资子公司投资芜湖高和融德基金，聚焦一线城市核心区域项目。

万科2016年7月经营数据简评

• 销售情况：
  • 销售面积：7月销售面积208万平米，同比上升14%，销售金额274亿元，同比上升15%。
  • 销售环比：受推盘减少和股权结构影响，单月销售环比下滑明显，但仍高于往年同期。
  • 1-7月累计销售金额：约2175亿元，同比上升63%。
• 销售均价：7月签约均价约13211元/平米，环比上升1.7%，同比微升0.54%。
• 拿地情况：
  • 拿地面积：7月共获取11个项目，合计土地面积109万平米，建筑面积245万平米，总地价104亿元。
  • 重点城市：主要集中在二三线城市，如东莞、珠海、杭州、苏州、无锡、烟台、成都、昆明、郑州。
  • 权益占比：7月项目中，有4个权益100%，5个权益不低于50%，1个权益低于50%但不低于40%。
  • 拿地趋势：7月拿地建面（245万平米）超过销售建面（208万平米），1-7月累计拿地建面1552万平米，低于销售建面1602万平米。
  • 土地投资占比：7月土地投资占销售金额的38%，与上月持平，1-7月累计拿地总地价794亿元，占销售金额的37%。

主要观点

• 成交趋势：全国房地产成交整体环比回落，其中一线城市降幅显著，二线城市涨跌不一。
• 库存变化：全国库存指数回升，但区域间去化周期不均衡，一二线城市去化较好，三四线城市去化压力大。
• 政策动态：地方政府继续实施精准政策，抑制房价上涨，推动去库存，政策收紧可能蔓延至其他热点二线城市。
• 公司表现：重点公司动态显示市场活跃，万科销售数据良好，拿地力度不减，但需关注未来库存补充。

关键信息

• 市场表现：7月全国成交面积环比下滑9%，同比增速收窄至12%。
• 区域差异：一线城市成交下滑明显，二线城市分化严重，苏州、石家庄上涨，大连、杭州、无锡下跌。
• 政策影响：福建“一市一策”政策、沈阳、南昌、长沙去库存政策，显示地方政府对房地产市场的调控加强。
• 库存结构：全国库存结构不均衡，一二线城市去化较好，三四线城市压力较大。
• 万科动态：7月销售面积和金额同比上升，拿地力度持续，权益占比提升，未来少数股东损益占比可能下降。

风险提示

• 政策收紧：政策收紧风向可能蔓延至其他热点二线城市。
• 销售增速：行业销售增速可能低于预期，影响市场表现。

图表索引

• 图1：一线/二线城市成交指数
• 图2：环渤海/长三角/珠三角地区城市成交指数
• 图3：中部/其他地区城市成交指数
• 图4：库存指数
• 图5：去化与推盘指数
• 图6：重点覆盖地产公司股价周变动幅度
• 图7：广发地产组合周度表现
• 图8：北京商品住宅成交与去化
• 图9：青岛商品住宅成交与去化
• 图10：上海商品住宅成交与去化
• 图11：南京商品住宅成交与去化
• 图12：杭州商品住宅成交与去化
• 图13：宁波商品住宅成交与去化
• 图14：苏州商品住宅成交与去化
• 图15：深圳商品住宅成交与去化
• 图16：广州商品住宅成交与去化
• 图17：东莞商品住宅成交与去化
• 图18：南昌商品住宅成交与去化
• 图19：福州商品住宅成交与去化
• 图20：万科单月销售面积
• 图21：万科单月销售金额
• 图22：万科签约均价及其指数
• 图23：百城住宅价格指数
• 图24：万科去库存or补库存
• 图25：万科拿地力度
• 图26：万科拿地权益占比
• 图27：万科少数股东损益占净利润比重

重点城市政策与市场动态

• 上海：交易手续费政策，新建房屋2元/平米，存量房屋4元/平米，各承担50%。
• 深圳：拟出台新政，深户家庭可购买2套住房，第二套无需满三年社保。
• 南昌：推出去库存政策，包括契税减免、购房补贴等。
• 福建：省级层面实施“一市一策”，抑制二线热点城市房价上涨，支持三四线城市购房。

估值与投资评级

• 投资评级：多数公司被评级为“买入”，少数为“持有”。
• 估值数据：各公司EPS和P/E数据显示，部分公司表现较好，如万科、招商蛇口、保利地产等。

联系信息

• 分析师：乐加栋、郭镇、金山、李飞
• 联系方式：可通过广发证券发展研究中心获取更多详细信息。

总结

房地产市场整体成交环比回落，但同比保持增长。一线城市成交下滑显著，二线城市分化明显。库存指数首次回升，但结构不均，去化周期拉长。地方政府继续实施精准政策，抑制房价上涨，推动去库存。重点公司如万科、荣盛发展、中南建设等表现良好，拿地力度不减，权益占比提升。政策收紧可能蔓延至其他热点二线城市，行业销售增速可能低于预期。