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2018年三季度中国房地产市场研究报告总结

核心内容概述

2018年三季度中国房地产市场在政策调控、市场预期、土地市场及品牌房企表现等方面均呈现调整趋势。政策环境持续收紧，市场量价趋稳，土地市场理性回归，品牌房企销售增速放缓，投资态度趋于谨慎。展望四季度，市场将在博弈中波动调整，投资新开工增速将高位回落。

一、2018年三季度房地产市场形势总结

1. 政策环境

• 坚决遏制房价上涨：中央明确表态，坚持因城施策，促进供求平衡，整治市场秩序，加快建立长效机制。
• 市场预期加速重塑：各地调控政策密集出台，重点在限购、限售、信贷政策等方面，调控节奏趋稳但力度不减。
• 政策重点：
  • 限购政策：多地提高企业购房门槛，部分城市将限购范围扩大到全市。
  • 限售政策：部分城市延长限售年限，如上海由3年延长至5年。
  • 差别化信贷政策：提高首付比例，规范公积金提取，支持合理住房消费。
  • 市场秩序整治：重点城市开展治理房地产市场乱象专项行动，涉及价格、销售、房源发布等多个方面。

2. 市场量价

• 价格趋势：百城住宅均价同比上涨5.28%，环比上涨0.42%；三线代表城市涨幅收窄显著，部分城市出现价格下跌。
• 成交量趋势：
  • 重点城市整体成交量价趋稳。
  • 一线城市同比降幅收窄，二线城市成交量趋于稳定，部分城市如杭州、海口成交量下降明显。
  • 三线城市成交量缩减，部分城市如汕头、莆田同比降幅超四成。
• 二手房市场：成交量趋稳，价格现调整，北京、南京表现较好，其他城市价格普遍下跌。

3. 土地市场

• 土地推出：全国300城推出16.6亿平方米土地，同比增长30.0%；住宅用地推出7.9亿平方米，同比增长31.5%。
• 土地成交：全国300城成交13.6亿平方米，同比增长23.0%；住宅用地成交6.4亿平方米，同比增长21.2%。
• 土地流拍：流拍数量和面积显著增加，三季度流拍面积占总推出面积的比重达9.3%，为近年来峰值。
• 土地价格：成交楼面均价同比下跌7.8%，住宅用地均价下跌6.4%；三四线城市地价上涨，一二线城市价格趋于理性。

4. 品牌房企

• 销售业绩：20家品牌房企1-9月销售额达3.4万亿元，同比增长29.0%；但三季度增速放缓，目标完成率不及去年同期。
• 拿地情况：拿地面积同比下降20%，拿地金额同比下降27.2%；投资重心向三四线城市下沉，进入门槛提高。
• 融资情况：融资渠道收紧，短期融资盛行；资产证券化产品发展迅速，租赁类融资成为趋势。
• 企业策略：加强营销回款，投资趋于谨慎，部分企业选择联合拿地或收并购。

二、2018年四季度房地产市场趋势展望

1. 市场趋势

• 市场调整：预计四季度市场将在波动中进入调整期，一二线热点城市新房、二手房市场量价进一步松动，中西部二线城市二手房市场量价回落。
• 投资新开工增速高位回落：受政策调控和经济下行压力影响，投资和新开工增速将有所放缓。

2. 货币传导机制

• 货币政策松紧适度：M2同比增速维持低位，房地产市场“获益”有限。
• 融资难度加大：房地产贷款余额增速下降，首套房和二套房贷利率持续上调，居民购房压力加大。
• 传统传导机制受限：利率、信贷、资产价格等传导机制受调控影响，资金流入受限。

3. 土地财政模式

• 土地财政依赖度高：多数城市土地财政依赖度较高，市场调整下需警惕投资风险。
• 调控对土地市场影响：土地市场降温明显，房企拿地更趋理性，流拍数量和面积增加。
• 土地供应结构优化：部分城市调整住房及土地供应结构，增加共有产权房和租赁住房供应。

三、宏观经济与房地产市场关系

• 经济下行压力：投资、消费、出口三大指标同比增速继续回落，经济面临较大挑战。
• 货币政策影响：M2同比增速低位，M1增速进一步下探，房地产融资难度加大。
• 汇率波动：人民币贬值压力持续，美联储加息加剧了这种压力，但央行仍有调控空间。

四、关键信息总结

• 政策调控持续：中央和地方均加强调控，市场预期加速重塑。
• 市场趋稳调整：重点城市成交量价趋稳，部分城市进入调整期。
• 土地市场理性：流拍数量增加，土地价格趋稳，房企拿地更趋谨慎。
• 品牌房企策略调整：销售加速回款，投资收敛，三四线进入门槛提高。
• 融资渠道收紧：房企融资难度加大，资产证券化产品发展迅速。
• 四季度展望：市场将在波动中调整，投资和新开工增速高位回落，土地市场保持冷静。

五、主要研究人员

• 中国指数研究院：莫天全、黄瑜、葛海峰、白彦军、陈文静、程威、方肖、龙昊辰、李雪娇、吴季亮、吴建钦、杜语轩、祝梓杰、辛芸娜、周巍、李璠璠、杜咏咏、魏云静、姚卓、曹晶晶、黄圣、李云鹤、高梦琴、胡国华、张晓萌、战雪、王雅涵、仵世友、张瑞、刘德炳、尹建英、赵丽一、高静、张曼、吴珊、蒋云峰、陈茜、张丽丽、汪勇、黄秀青、李力、张志杰、张化学、樊鹏飞、丁晓、温戴婉蘭、赵王国、杨红侠、薛建行、薛琳、黄雪、王永斌、钱慧群、王玲、袁彬彬、黄艳、张伟、高院生、童晓玲、谢俊云、田文刚、李益峰、戴小红。

六、研究支持

• 数据支持：CREIS中指数据、fdc.fang.com
• 研报平台：研报客（www.yanbaoke.com）