2018年中国房地产业展望_21页_1mb

中国房地产业2018年展望总结

核心内容概述

2018年，中国房地产业整体展望为稳定，但受到持续调控的影响，部分开发商面临压力。总体销售和价格趋于平稳，行业整合加速，大型开发商将受益于融资渠道的相对畅通，而小型开发商则可能因经营困难退出市场。

主要观点

1. 销售趋势

• 全国合约销售额（12个月移动平均）预计在2018年下半年小幅下降，降幅最多达5%。
• 三四线城市销售下滑是主要拖累因素，而大中城市因调控严格，销售增速受限。
• 2017年全国合约销售额同比增速仍维持在10%以上，但2018年可能下降。

2. 房价走势

• 大中城市房价将受到政府调控影响，增长放缓。
• 由于库存水平仍处于健康可控状态，房价大幅调整的可能性不大。
• 住宅租赁市场的发展将抑制房价增长，尤其在大中城市。

3. 库存水平

• 整体库存水平有所下降，但仍高于2015年峰值。
• 一线城市库存/合约销售比率上升，但终端用户需求强劲，库存大幅上升的风险较小。
• 二三线城市库存仍低于2015年水平，整体库存/合约销售比率合理。

4. 融资环境

• 房地产企业融资渠道受限，尤其是房贷和境内发债受到严格控制。
• 信用质量良好的开发商仍可获得境内外银行贷款，境外债券市场保持开放。
• 信托贷款作为补充资金来源，但稳定性较低。
• 2018年再融资需求增加，但多数开发商流动性充足，可管控风险。

5. 行业整合

• 大型和财务健康的开发商将通过并购获取土地，成本低于公开拍卖。
• 小型和财务状况不佳的开发商可能因经营压力退出市场。
• 受评开发商的市场份额将继续上升，表现优于市场总体水平。

关键信息

信用趋势

• 截至2017年10月31日，54家受评开发商中，59.3%的展望为稳定，27.8%为负面。
• 部分开发商的信用状况因销售和收入增长强劲，杠杆水平改善而有所提升。

财务指标

• 加权平均收入/调整后债务比率将从2017年6月底的64%改善至78%。
• EBIT/利息覆盖率预计小幅改善至3.4-3.6倍，但受限于利息成本上升和债务水平增加。
• 毛利润率将保持稳定，受政府调控和土地成本上升影响，难以显著改善。

流动性

• 受评开发商的现金/短期债务比率从2016年底的191%降至2017年6月的158%。
• 尽管流动性缓冲有所下降，但多数开发商仍保持充裕流动性，有能力应对2018年再融资风险。

受评开发商展望

总结

2018年，中国房地产行业整体展望为稳定，但受持续调控影响，部分开发商面临压力。销售增速将放缓，但整体仍保持在合理范围内；房价趋于平稳，库存水平健康可控；行业整合加速，大型开发商将受益于并购机会。尽管融资环境依然受限，但财务状况良好的开发商仍能保持融资畅通，流动性状况总体充裕，具备应对2018年再融资风险的能力。