房地产行业城中村改造系列深度报告（一）：城改的十个关键问题-20231006-东北证券-57页_2mb

城中村改造深度报告总结

核心内容

本报告围绕城中村改造展开，从其产生背景、政策支持、改造范围、与棚改及旧改的区别、规划、模式、资金来源、收益来源、影响及受益企业等方面进行了系统分析，旨在为投资者提供对城中村改造行业深度理解的参考。

主要观点

• 城中村是城市化进程中形成的特殊社区，其产生与我国城乡二元结构和土地二元所有制密切相关。
• 中央及地方政府高度重视城中村改造，将其视为改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要手段。
• 本轮城中村改造主要集中在21个超大、特大城市，这些城市在人口、经济、财政指标上占全国较大比重。
• 城中村改造与棚改、旧改在土地性质、改造内容、资金来源及安置方式等方面存在明显差异。
• 城中村改造以综合整治为主，注重保留历史文脉和提升公共服务配套。
• 城中村改造模式可分为政府主导型、村集体主导型及开发商主导型，各模式有其特点和适用场景。
• 改造资金来源包括专项债券、政策性银行贷款、城市更新基金等，鼓励民间资本参与。
• 城中村改造可拉动房地产开发投资和商品房销售额，具有较大的市场潜力。
• 优先受益企业包括华润置地、城建发展、首开股份、中华企业、上海临港、浦东金桥、光明地产、天健集团、绿景中国地产、越秀地产、珠江股份等。

关键信息

1. 城中村定义及产生原因

• 城中村是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地、仍实行村民自治和农村集体所有制的村庄。
• 城中村的产生与城乡二元结构和土地二元所有制密切相关。

2. 政策支持力度

• 中央层面高度重视城中村改造，2020年以来多次提及相关政策。
• 2023年4月28日中共中央政治局会议和7月21日国务院常务会议均明确提出在超大特大城市稳步推进城中村改造。
• 2023年7月24日中共中央政治局会议强调推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

3. 改造范围

• 本轮城中村改造主要集中在21个超大、特大城市。
• 这些城市城区人口合计2.10亿人，占全国城区人口的71.9%，GDP占全国的32%，政府性基金收入占全国的32%。

4. 与棚改、旧改的区别

• 土地性质：棚改和旧改以国有建设用地为主，城中村改造以集体建设用地为主。
• 改造范围：棚改在全国范围内推进，旧改集中于2000年底前建成的老旧小区，城中村改造集中在超大、特大城市。
• 改造内容：棚改以整体拆建为主，旧改分为基础类、完善类、提升类，城中村改造以综合整治为主。
• 资金来源：棚改以财政、政策性银行贷款及专项债为主，旧改以财政、社会资金及居民自筹为主，城中村改造则强调多渠道筹措资金，鼓励民间资本参与。
• 安置方式：棚改以货币化安置为主，城中村改造则以实物安置、货币补偿、房票安置、宅基地新建住房等多元方式为主。

5. 超大、特大城市规划

• 各城市均出台了专项政策或在政府工作报告中提及城市更新和城中村改造。
• 例如：
  • 广州市：提出“三年实施计划”、“五年行动方案”及“十年改造规划”。
  • 深圳市：规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占全市居住用地约56%。
  • 成都市：计划改造城中村2448户。
  • 济南市：计划实施63个旧村庄改造，涉及建筑面积约933万平方米。
  • 东莞市：启动1个500亩以上连片“工改工”项目，盘活520亩存量土地。

6. 改造模式

• 政府主导型：如杭州新盛村改造项目，由地方政府主导，通过招标由开发商代建，注重土地资源利用和公共配套建设。
• 村集体主导型：如广州猎德村改造项目，由村集体主导，自筹资金，注重村集体利益和社区发展。
• 开发商主导型：如上海蟠龙村改造项目，由开发商主导，注重利润导向和项目效率。

7. 资金来源

• 城中村改造资金来源包括地方政府专项债券、政策性银行专项贷款、商业银行专项贷款、城市更新基金等。
• 未来可关注针对城中村改造的专项配套资金政策。

8. 收益来源

• 实施主体可通过土地出让收入、商品房销售收入及商业资产经营性收入获得收益。

9. 改造影响

• 在拆除比例为20%-80%的情况下，每年可拉动房地产开发投资4%-13%。
• 在货币补偿比例为10%-30%、拆除比例为20%-80%的情况下，每年可增加超大、特大城市商品房销售额8.64%-46.09%。

10. 受益企业

• 优先受益企业包括华润置地、城建发展、首开股份、中华企业、上海临港、浦东金桥、光明地产、天健集团、绿景中国地产、越秀地产、珠江股份等。

风险提示

• 支持政策落地不及预期
• 行业下行风险
• 参与主体信用风险问题

图表目录

• 图1：深圳市龙华区元芬村改造前
• 图2：改革开放以来我国城镇化率快速提高
• 图3：2022年超大、特大城市在核心经济、财政指标中占比
• 图4：2022年我国超大、特大城市商品房销售额
• 图5：我国31%住宅建成时间早于2000年
• 图6：上海房屋建成时间分布图
• 图7：北京房屋建成时间分布图
• 图8：广东房屋建成时间分布图
• 图9：天津房屋建成时间分布图
• 图10：广州市三旧改造规划面积
• 图11：广州市旧村庄改造模式
• 图12：深圳市城中村空间分布现状图
• 图13：深圳市城中村改造对公共服务配套的要求
• 图14：城中村改造需综合考虑多方利益
• 图15：新盛村改造安置房项目全过程代建开发定标结果公示
• 图16：新盛村改造安置房项目现状
• 图17：猎德村改造土地利用原则
• 图18：猎德村改造前
• 图19：猎德村改造后
• 图20：蟠龙村改造项目实施单位股权结构
• 图21：蟠龙天地鸟瞰图
• 图22：城中村改造模式及潜在资金来源
• 图23：低成本PSL为棚改提供了长期稳定的资金来源
• 图24：PSL资金流向
• 图25：地方政府棚户区改造专项债券资金流向
• 图26：中交城投凤溪城中村项目银团签约仪式
• 图27：商业银行城中村改造贷款
• 图28：城中村改造收益来源
• 图29：城中村改造对开发商综合能力要求较高
• 图30：华润置地销售额及租金收入
• 图31：华润置地加权融资成本
• 图32：华润置地购物中心租金收入
• 图33：购物中心出租率维持高位
• 图34：华润置地购物中心主打产品线—万象城
• 图35：经营性资产土地储备
• 图36：大冲村旧貌
• 图37：深圳大冲旧村改造后现状
• 图38：城建发展销售额
• 图39：城建发展加权融资成本
• 图40：2022年末城建发展土储分布
• 图41：城建发展商业板块稳步扩张
• 图42：崔各庄乡奶西村棚户区改造项目区位
• 图43：天坛府项目效果图
• 图44：首开股份销售额
• 图45：首开股份加权融资成本
• 图46：首开股份物业经营板块概况
• 图47：中华企业销售额
• 图48：中华企业加权融资成本
• 图49：中华企业商业板块概况
• 图50：中华企业土储分布
• 图51：三林楔形绿地示意图
• 图52：中企云萃森林效果图
• 图53：上海临港销售额
• 图54：上海临港加权融资成本
• 图55：上海临港园区租赁板块概况
• 图56：上海临港毛利率
• 图57：原上海冶金矿山机械厂
• 图58：临港新业坊·静安万荣路改造后
• 图59：浦东金桥商业板块概况
• 图60：浦东金桥加权融资成本
• 图61：北外滩135街坊区位优越
• 图62：“碧云·北外滩”135街坊开工仪式
• 图63：光明地产销售额
• 图64：光明地产加权融资成本
• 图65：光明地产商业板块概况
• 图66：六灶社区03-04保障房住宅效果图
• 图67：奉贤泰日地区“城中村”改造项目签约仪式
• 图68：明荷馨苑选房现场
• 图69：天健集团销售额
• 图70：天健集团土储分布
• 图71：罗湖“二线插花地”棚改项目改造后
• 图72：碧海花园棚改项目改造前
• 图73：绿景中国地产销售额
• 图74：绿景中国地产融资成本
• 图75：绿景白石洲项目效果图
• 图76：绿景白石洲一期项目备案信息
• 图77：越秀地产销售额
• 图78：越秀地产融资成本
• 图79：越秀地产商业板块概况
• 图80：2022年末商业板块分布
• 图81：TOD销售额逐年提高
• 图82：越秀地产TOD土储占比

表格目录

• 表1：2020年以来城市更新、城中村政策梳理
• 表2：7个特大城市、14个超大城市情况
• 表3：低效用地再开发试点工作名单城市
• 表4：棚改、旧改/三旧改造、城中村改造对比
• 表5：超大、特大城市城市更新方案及规划梳理
• 表6：深圳市各区城中村居住用地综合整治分区划定规模
• 表7：城中村改造主要模式对比
• 表8：部分城中村改造项目全流程时间
• 表9：新盛村改造安置房(A-07地块)项目专项债券资金计划表
• 表10：已上市保障性租赁住房REITs概况
• 表11：上海蟠龙天地有限公司通过招拍挂取得上海蟠龙村改造项目相关地块
• 表12：上海蟠龙村改造项目商品住宅销售情况
• 表13：城中村存量房重置成本较高
• 表14：城中村改造投资测算关键假设
• 表15：城中村改造拉动投资规模测算
• 表16：城中村改造房地产销售测算关键假设
• 表17：货币补偿比例、拆除比例对超大、特大城市商品房销售额的影响
• 表18：优先受益于本轮城中村改造企业名单