20221221-联合资信-存续期跟踪评级要点之CMBS项目_11页_1mb

报告摘要

CMBS项目存续期跟踪评级要点总结

核心内容

CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities）作为资产证券化的重要产品，近年来在我国快速发展。截至2022年6月30日，累计发行255单，发行金额达5375.15亿元，存续产品221单，存续规模4328.94亿元。其中，混合类CMBS项目在发行数量和金额上均占比较高，分别占比31.37%和40.24%。CMBS的底层资产主要包括酒店、公寓、办公物业、零售物业、物流仓储等，其现金流归集、触发机制、物业运营及增信措施是跟踪评级的重点内容。

主要观点

现金流归集与兑付
- CMBS项目设置多种银行账户用于现金流归集，如运营收入收款账户、监管账户、信托财产账户等。
- 现金流归集需按约定时间和金额执行，若未按时足额归集或来源不明确，将影响证券兑付。
- 现金流归集路径需与兑付周期匹配，避免因频率不一致导致资金沉淀不足或现金流缺口。
触发事件机制
- 触发事件包括差额支付启动、权利完善、加速归集、加速清偿和提前终止等。
- 触发事件可能因物业资产经营不善、抵押物估值下降、增信主体资信恶化或外部环境变化而发生。
- 评级机构需密切关注触发条件是否满足，以及触发机制是否按约定执行。
物业资产运营情况
- 物业资产的运营收入是CMBS产品的主要还款来源，受外部环境（如区域经济、房地产行业、旅游业）和内部运营（如出租率、收缴率、租金单价）双重影响。
- 疫情对物业资产运营造成显著影响，导致租金收入下降、出租率降低，进而影响现金流实现。
- 偿债覆盖倍数（DSCR）是衡量CMBS信用风险的重要指标，一般要求在1.10~1.20之间，低于1.00则违约风险显著上升。
增信主体及其他参与方
- 增信主体（如担保方、差额补足方）的资信水平对CMBS信用有重要影响。
- 若增信主体级别下调，可能触发加速归集或提前终止事件，进而影响证券兑付。
- 第三方服务机构的履职能力也需关注，如资产服务机构、受托人等，其独立性对降低信息不对称和资金混同风险至关重要。

关键信息

发行情况：截至2022年6月，CMBS累计发行255单，金额5375.15亿元，存续产品221单，金额4328.94亿元。
底层资产类型：主要为酒店、公寓、办公物业、零售物业、物流仓储、混合类和其他，其中混合类占比最高。
现金流归集机制：需关注归集频率、金额及来源，防止资金混同或现金流缺口。
触发事件：包括差额支付、加速归集、提前终止等，需结合物业运营情况及外部环境判断。
DSCR指标：作为衡量CMBS信用风险的核心指标，需在跟踪评级中持续关注。
增信主体影响：增信主体级别下调可能触发加速归集或提前终止事件，需重点跟踪。
疫情对运营的影响：疫情导致租金收入下降、出租率降低，影响现金流实现，需在跟踪评级中适当调整压力测试参数。

常见问题及分析

现金流归集不符合要求：可能因归集频率与兑付周期不一致或资金来源不明确，影响兑付安全。
未按约定办理抵质押：未完成抵质押登记可能触发提前终止事件，需核查登记证明。
利率超发、设立日早于假设日期：可能导致DSCR不足，影响偿债能力。
增信主体级别下调：可能触发加速归集机制，影响证券兑付。

总结与展望

CMBS项目在存续期内需重点关注底层物业资产的运营表现、现金流归集与兑付情况、触发事件的执行及增信主体的资信状况。外部环境变化（如疫情）和内部运营效率（如出租率、租金单价）对现金流实现具有重要影响，需在跟踪评级中结合实际情况进行动态调整。未来，随着市场环境的变化和监管政策的完善，CMBS项目的风险管理机制需进一步优化，以提升产品的信用质量和市场稳定性。

参考文献

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