20250915-联合资信-2025年CMBS_CMBN和类REITS存续期研究——发行活跃_资产类别多样化_多层次REITs市场稳步构建_9页_1mb

2025年CMBS/CMBN和类REITs存续期市场分析总结

政策环境

• 规范与支持：2025年出台多项政策，包括中国证券投资基金业协会《不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则》，明确尽职调查要求，细化现金流归集机制。上海证券交易所优化ABS发行流程，推动持有型不动产ABS扩募，并规范扩募发行定价。
• 市场建设：交易所试点ABS扩募，明确发行定价及使用规则，进一步促进REITs市场多层次发展。

市场表现

1. 发行活跃度提升：

• 数据：2025年1-7月，CMBS/CMBN和类REITs共发行76单，规模达1026.75亿元，同比分别增长35.71%和21.36%。
• 场所分布：交易所市场主导，发行占比超92%。
• 利率趋势：发行利率先扬后抑，AAA级平均利率降至2.44%，利差同比走阔但二季度收窄。

2. 底层资产多样化：

• 资产类型：商场、园区、写字楼、能源资产占比超15%；新增数据中心等底层资产（如中信证券万国数据专项计划），资产类别进一步拓展。
• 融资主体：地方国企占比近50%，央企以类REITs为主，城投企业偏爱CMBS/CMBN。

风险与挑战

1. 底层资产运营承压：

• 写字楼出租率和租金持续下滑，上海优质资产总空置率超20%。
• 产业园区供应过剩，空置率达22.9%，竞争加剧。

2. 证券评级变动：

• 2025年1-7月共6只证券评级变动，下调主要因资产保障不足，上调系增信主体调整。
• 违约情况：实质违约金额降至35.92亿元，与2024年同比下降。

核心发现

• 低利率环境持续：货币政策宽松预期支撑发行利率低位，利差震窄趋势明确。
• 持有型ABS扩容：“首发+扩募”并进，交易所加速项目落地。
• 区域与资产分化：一线城市供应过剩，写字楼和产业园竞争加剧，政策鼓励的绿色、交通等领域ABS需求显著增长。