20131118-兴业证券-房地产行业_成交继续回落_广州升级限购政策_19页_3mb

证券研究报告总结

核心内容

本报告分析了2013年第46周（2013.11.11-2013.11.17）中国房地产市场的主要数据与政策动向，涵盖新房成交、二手房成交、土地市场及政策变化等方面。报告指出，整体市场成交继续回落，尤其是一线城市，同时部分城市库存变化显著，政策调控对市场影响明显。

主要观点

• 新房成交：29个主要城市新房销售面积环比下降5%，同比下降5%。一线城市成交回落最为明显，环比下降16%，同比下降20%。其中，上海新房销售面积环比下降24%，北京新房销售面积环比下降33%。三四线城市新房成交环比上升2%，但同比下降3%。
• 二手房成交：四个城市中，北京保持稳定，其他三个城市成交环比小幅下降，但部分城市同比上升。
• 库存情况：除长三角区域外，其他区域城市库存整体上升0.4%。一线城市库存上升1.4%，其中上海库存持平，北京、深圳、广州库存分别上升2.6%、1.4%、1.6%。
• 土地市场：27个重点城市本周推出住宅土地49宗，成交28宗，溢价率回升至29%，接近年内平均水平。一线城市中，上海溢价率大幅回升至52%，福州拍出地王，溢价率50%。
• 政策变化：广州升级限购政策，无户籍购房者需缴纳3年社保，二套房首付比例提升至70%，该政策符合预期，反映调控加码。
• 板块表现：地产板块跑输大盘，申万地产指数上涨3.20%，而沪深300指数上涨5.24%。建议关注万科A、保利地产、招商地产、金地集团、荣盛发展、世茂股份、阳光城等公司。

关键信息

• 成交趋势：29个城市新房成交绝对量接近9月周均水平，但整体仍呈下降趋势。
• 区域差异：长三角地区多数城市库存小幅下降，珠三角地区广州成交回升，但深圳库存上升。环渤海地区北京、天津等城市新房成交下降。
• 政策影响：三中全会关于地产的表述偏中性，涉及土地流转、房地产税、保障房建设、工业用地价格提升等，对市场影响需进一步观察。
• 行业风险：调控严厉程度高于预期、成交萎缩是主要风险点。
• 投资建议：关注龙头房企，如万科A、保利地产等，因其估值处于历史低位，具备一定投资价值。

城市情况

一线城市

• 上海：新房销售面积环比下降24%，同比下降11%，库存持平。
• 北京：新房销售面积环比下降33%，同比下降67%，库存上升2.6%。
• 广州：新房销售面积环比上升32%，同比上升3%，库存上升1.6%。
• 深圳：新房销售面积环比下降40%，同比下降6%，库存上升1.4%。

二线城市

• 杭州：新房销售面积环比下降37%，同比下降75%，库存下降0.5%。
• 苏州：新房销售面积环比上升1%，同比上升15%，库存下降1.8%。
• 南京：新房销售面积环比下降32%，同比下降2%，库存下降0.2%。
• 宁波：新房销售面积环比下降10%，同比上升16%，库存下降0.1%。
• 青岛：新房销售面积环比下降22%，同比上升26%，库存上升1.9%。
• 合肥：新房销售面积环比上升22%，同比上升143%，库存上升22%。
• 武汉：新房销售面积环比上升16%，同比上升29%。
• 重庆：新房销售面积环比下降3%，同比下降11%。
• 成都：新房销售面积环比下降20%，同比下降19%。
• 贵阳：新房销售面积环比上升8%，同比上升87%。

三、四线城市

• 济南：新房销售面积环比下降85%，同比上升131%。
• 福州：新房销售面积环比上升22%，同比下降19%，库存下降1.5%。
• 厦门：新房销售面积环比下降27%，同比下降76%，库存上升1.3%。
• 哈尔滨：新房销售面积环比上升17%，同比下降72%。
• 昆明：新房销售面积环比下降8%，同比上升241%。
• 温州：新房销售面积环比下降42%，成交下探至年内低位。
• 海口：新房销售面积环比下降27%，同比下降63%。

土地市场情况

• 土地推出：本周共推出49宗住宅土地，其中一线城市推出5宗，二线城市18宗，三四线城市26宗。
• 土地成交：本周共成交28宗住宅土地，溢价率回升至29%，接近年内平均水平。
• 土地流拍：本周无土地流拍。

投资评级

• 行业评级：推荐、中性、回避。
• 公司评级：买入、增持、中性、减持。

个股表现

• 涨幅前十：空港股份、美都控股、电子城、城投控股、金地集团、陆家嘴、中体产业、合肥城建等。
• 成交额前十：外高桥、万科A、津滨发展、保利地产、招商地产、美都控股、陆家嘴、城投控股等。

附注

• 报告数据来源：中国指数研究院、wind资讯、兴业证券研究所。
• 投资建议需结合市场动态和公司基本面进行综合判断。

机构联系方式

• 上海地区：邓亚萍、盛英君、王政等。
• 北京地区：朱圣诞、肖霞、吴磊等。
• 深圳地区：朱元彧、杨剑、李昇等。
• 海外地区：刘易容、龚学敏、徐皓等。

风险提示

• 调控政策的严厉程度可能高于市场预期。
• 成交萎缩可能对市场造成持续压力。