20220831-西南证券-万科A-000002.SZ-营收净利逆势增长_经营业务高速发展_5页_1mb

报告摘要

万科在2022年上半年实现了营收和净利的逆势增长，展现了公司在房地产开发以外业务上的强劲表现。同时，公司在财务管理和多元业务拓展方面也取得了一定成效，尽管房地产销售有所下滑，但通过聚焦核心城市和审慎投资，公司整体仍保持稳健发展。此外，万物云的分拆上市已获核准，为公司未来带来新的增长点。

财务稳健：公司融资渠道通畅，新发行信用债194亿元，融资成本较低。截至2022H1，公司持有有息负债2802亿元，现金短债比为1.5，货币资金1411亿元，能够有效覆盖短期债务。
营收与净利增长：2022H1公司实现营收2069亿元（+23.8%），归母净利润122亿元（+10.6%），尽管整体毛利率略有下降，但公司通过非房业务的拓展实现了盈利的稳定。
房地产销售下滑：尽管销售金额和面积均出现下滑（分别-41.1%和-39.3%），但公司在41个重点城市中销售额位居前三，上海和北京区域表现突出。
投资审慎：2022H1公司获取新项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平，项目总地价386.8亿元，其中95.6%投资于一二线城市。
非房业务发展迅速：公司多元业务如物业管理、租赁住宅、冷链物流等表现亮眼，其中万物云实现营收144亿元（+38.2%），租赁住宅出租率高达94%，冷链物流增长迅猛（+94.7%）。
盈利预测：预计2022-2024年公司归母净利润复合增速为5.21%，维持“买入”评级。
风险提示：存在竣工交付低于预期、销售及回款不及预期、多元拓展不及预期等风险。

万物云：
- 2022H1营收144亿元（+38.2%）
- 社区空间服务/商企和城市空间服务/AIoT及BpaaS解决方案分别增长34.8%、39.7%、59.0%
- 营收占比：56% / 36% / 8%
- 布局全国120多个大中城市（含香港）
- 服务居住小区4096个，写字楼/产业园1929栋
- 2022年7月已获证监会核准境外上市
租赁住宅（泊寓）：
- 管理长租公寓21万间，出租率94%
- 续租率56%
- 深圳管理数量占比37.7%，出租率超96%
- 在深圳、广州等7个城市新获取10个项目，房间数9674间
冷链物流：
- 2022H1营收8.2亿元（+94.7%）
- 全国覆盖47个城市，可租赁建面1164万方
- 冷链园区面积162万方居行业首位
- 与沃尔玛、泰森、百胜等头部企业合作

盈利预测：
- 2022E归母净利润24307.7亿元（+7.92%）
- 2023E归母净利润25433.5亿元（+4.63%）
- 2024E归母净利润26230.6亿元（+3.13%）
- 每股收益预计从1.94元增长至2.26元
- 净利润率逐步下降，但整体仍保持在合理区间
估值指标：
- 2022E PE 7.6倍，PB 0.43倍
- 2023E PE 7.27倍，PB 0.40倍
- 2024E PE 7.05倍，PB 0.37倍
- EV/EBITDA为负，显示估值仍需进一步优化