20181219-安信国际证券-房地产行业深度分析_调控政策见底_推荐行业龙头_9页_947kb

报告摘要

房地产行业研究报告总结

核心内容

2018年房地产行业整体趋于平稳，调控政策已见成效，政策从紧压力有所减轻。在外部经济环境不确定及中美贸易紧张的背景下，政府更倾向于“稳经济”，预计未来将放松信贷、扶持楼市及加大基建投资。在此环境下，分析师推荐具备较强现金流、土储集中在一/二线城市、负债水平较低的龙头企业，如中国金茂、龙光地产、华润置地及龙湖集团。

主要观点

调控政策见底：2018年房地产调控政策已取得一定成效，市场趋于平稳，政策从紧压力减轻。
融资环境趋紧：房地产贷款增速放缓，融资成本上升，房企面临再融资压力。
销售增速放缓：整体销售额同比增长12.1%，但销售面积增速仅为1.4%，显示市场降温，但政策放松预期增强。
库存重建进行中：房地产动工量回升，库存水平较低，市场正逐步重建库存。
政策导向清晰：未来政策有望放松，一、二线城市需求坚实，销售增长有望回升。
房企分化加剧：具备优质土储、低杠杆及强劲现金流的房企更具竞争优势。

关键信息

贷款情况

截至2018年第三季度末，全国房地产贷款余额为37.5万亿元，环比增长4.7%，增速回落。
个人住房贷款余额为24.97万亿元，环比增长4.3%，增速较上半年微升，但低于2017年同期。
房地产贷款占各项贷款余额的28.1%，增速维持平稳，未大幅放量。

债务情况

主要内地房地产开发商离岸债总额约1400亿美元，2019上半年到期债务约140亿美元，大部分已安排再融资。
2020下半年至2021上半年为第二个再融资高峰期，约330亿美元离岸债到期，融资压力持续。
在岸债方面，主要房企公司债总规模约23,000亿元，集中在2020下半年至2021上半年到期。

销售情况

2018年1-11月整体销售额同比增长12.1%，销售面积同比增长1.4%，显示市场降温。
一线城市受限购影响销售低迷，二、三线城市在去库存后销售增速回落。
销售增长预计在2019年放缓，以平衡发展与现金流风险。

动工与库存

房地产动工量同比增长16%，增速在第三季度明显加快。
房地产去库存政策已达到预期目标，全国房地产存货处于较低水平。
动工对销售比从2017年的1.14升至2018年首11个月的1.25，显示市场正重建库存。

个股推荐

公司名称	土储货值（亿元）	一/二线城市占比	净杠杆率	短债比率	评级	目标价（港元）
中国金茂	7300	90%	71%	28%	买入	5.7
龙光地产	4200	70%	80%	未提及	买入	12.8
华润置地	8200	90%	52%	未提及	买入	未提及
龙湖集团	10600	90%	55%	未提及	买入	未提及

个股分析

中国金茂：
- 拥有大量优质土地储备，主要集中在一/二线城市。
- 建筑面积约3,300万平方米，权益货值4,200亿元。
- 净杠杆率71%，短债比率28%，国企背景带来融资优势。
- 首11个月销售额约1,138亿元，同比增长121%。
- 预计2019年销售风险较低，现金流充裕。
龙光地产：
- 土储约3,500万平方米，权益货值约4,200亿元，集中在深圳及周边城市。
- 净杠杆率80%，但深耕大湾区策略使其销售风险较低。
- 首11个月销售额约640亿元，同比增长70%。
- 预计2019年可售资源约1600亿元，其中200亿元在深圳市。
华润置地：
- 土储估值约8200亿元，主要分布于粤港澳大湾区、长三角及京津冀。
- 一/二线城市占比接近90%，销售风险较低。
- 未结转销售额约2200亿元，销售均价上升带动毛利率提升。
- 租金及管理收入约46亿元，分部营运利润约20亿元，覆盖大部分利息支出。
龙湖集团：
- 土储估值约10,600亿元，主要分布于环渤海、长三角及西部地区。
- 一/二线城市占比接近90%，销售风险较低。
- 未结转销售额约2050亿元，毛利率预计在30%以上。
- 租金及管理收入约31亿元，分部营运利润约17亿元，覆盖大部分利息支出。