20181219-华创证券-房地产行业重大事项点评_菏泽取消限售__放松资金监管__首例地方政策微调__意义大于其本身_7页_515kb

房地产行业重大事项点评总结

核心内容

1. 政策调整背景：2018年12月18日，山东省菏泽市发布政策，取消限售措施并放松预售资金监管，成为首个明确放松限售政策的地方，具有重要示范意义。
2. 限售政策取消：取消主城区及高成交量、房价稳控压力大的县区新购住房限制转让措施，即不再要求产权证满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。
3. 预售资金监管调整：对实力强、信誉好的房企不再实施监管；其他房企预售资金监管额度降低至原标准的10%-50%；监管资金留存比例不再要求达到既定监管额度后方可提取，只要留存比例达标即可使用；主体结构封顶前，可凭银行保函抵顶监管资金最高30%；对回迁安置房项目，根据投资额度和建设进度进一步降低监管额度。

主要观点

• 政策意义大于实际效果：菏泽政策的放松更多是为释放市场信号，提振市场信心，其对需求的提振作用有限，但标志着地方政策开始试探性松绑，具有象征意义。
• 房企受益明显：资金监管放松将对房地产企业，尤其是实力较强的房企带来资金流动性改善，有助于加快项目开发进度，缓解资金压力。
• 市场底部信号显现：通过复盘发现，销量和GDP增速信号领先于政策放松和股价底部1-2个季度。2018年9月销量和GDP信号已出现，政策放松和地方试探性政策也已浮现，预计2019年第一季度为板块股价底，目前主流房企估值已接近底部。
• 投资建议：维持行业“推荐”评级，继续看好龙头房企，包括万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口等，以及二线蓝筹房企如新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

关键信息

• 政策放松：菏泽成为首个明确放松限售政策的城市，释放出积极信号。
• 资金监管调整：实施差异化监管，对优质房企放松监管，降低资金监管比例，提升资金使用效率。
• 市场底部判断：销量和GDP信号已出现，政策环境逐步改善，市场可能已进入底部区域。
• 估值分析：AH股主流房企19PE估值仅4-7倍，对比美国次贷危机前估值底6.5倍，显示估值已处于低位。

政策对比与影响

风险提示

• 销量下行风险：房地产市场销量可能超预期下行，影响行业整体表现。
• 资金收紧风险：行业资金可能超预期收紧，加剧房企资金压力。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际，2016年加入华创证券研究所）
• 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士，CPA、FRM）、邓力（哥伦比亚大学理学硕士）
• 团队荣誉：多次获得新财富、水晶球、金牛奖等房地产行业评选奖项。

投资评级说明

• 公司评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越沪深300 20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越沪深300 10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对沪深300变动在-10%至10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对沪深300跌幅在10%-20%之间

• 行业评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过沪深300 5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度在-5%至5%之间
  • 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过沪深300 5%以上

免责声明与分析师声明

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