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保利置业 (119 HK) 详细总结

核心内容

保利置业（119 HK）是国有开发商中国保利集团旗下的子公司，专注于房地产开发业务。公司近期披露了与兄弟公司保利地产（600048:CH）的重组计划，旨在解决同业竞争问题。该交易涉及保利地产以24亿元现金及承担28亿元债务的方式，收购保利置业实际控制人中国保利集团持有的保利（香港）控股有限公司（简称保利香港控股）50%股权。

主要观点

• 重组计划：该计划是公司长期期待的，标志着保利置业与保利地产之间长期存在的竞争问题得到缓解。
• 交易定价：交易前，保利置业在港交所的市盈率（PE）约为0.5倍，交易后预计市盈率将提升至1.1倍。
• 市场前景：公司业务重点在三四线城市，受益于这些城市的市场复苏，毛利率预计持续回升。
• 财务预测：公司核心每股收益（Core EPS）在2017E、2018E和2019E分别上调至0.26港元、0.69港元和0.84港元，反映更高的毛利率。
• 目标价与评级：分析师上调目标价至5.36港元，维持买入评级（BUY），认为当前股价较目标价有约34%的上涨空间。

关键信息

公司概况

• 地址：99 East Nanjing Road, Shanghai
• 电话：+86 21 2329 7818
• 市场数据（2017年12月6日）：
  • 收盘价（港元）：3.85
  • 目标价（港元）：5.36
  • 恒生中国企业指数（HSECI）：11,163
  • 恒生中国内地企业指数（HSCCI）：4,211
  • 52周最高/最低价（港元）：4.66/2.46
  • 市值（美元）：1,804百万
  • 市值（港元）：14,097百万
  • 流通股（百万）：3,662
  • 人民币对港元汇率：1.18

财务表现

重组计划细节

• 交易内容：保利地产将以现金24亿元收购保利香港控股50%股权，并承担其28亿元债务。
• 交易影响：交易完成后，保利地产将在保利香港控股拥有两个董事会席位。
• 项目分布：保利置业目前在20个城市有约50个项目，总建筑面积约2000万平米；保利地产在87个城市有约460个项目，总建筑面积达1.45亿平米。
• 合作预期：未来将在上海、武汉、深圳、广州和佛山等重叠城市开展更多合作。

市场复苏与毛利率改善

• 市场复苏：三四线城市市场整体复苏，带动公司毛利率回升至20%以上。
• 毛利率预测：
  • 2017E：预计从16%回升至18-19%
  • 2018E-2019E：预计从2017E的18-19%上升至20-25%
• 高毛利率项目：公司高毛利率（约30%）的住宅项目“Vibe Centro”将于2018年交付，总货值约100亿港元，自3月开盘以来去化率达60%。

估值与投资建议

• 估值分析：公司当前估值为5.6倍2018E市盈率，0.5倍2018E市净率，估值较低。
• 目标价：分析师将目标价从4.90港元上调至5.36港元，折价30%。
• 评级：维持买入评级（BUY），认为公司基本面持续改善，未来增长潜力大。

图表与数据

• 图1：保利地产与保利置业股权结构
• 图2：合约销售额与增长率对比
• 图3：销售面积与平均售价对比（2017年10月）
• 图4：毛利率对比
• 图5：土地储备与成本对比
• 图6：城市覆盖与项目数量对比
• 图7：土地储备分布
• 图8：毛利率与净利润率年度对比
• 图9：毛利率与净利润率半年度对比
• 图10：土地储备与平均成本对比
• 图11：市场资本与估值对比
• 图12：净利润与每股收益预测
• 图13：财务预测（损益表）
• 图14：财务预测（资产负债表）

结论

分析师认为，保利置业的重组计划有助于解决同业竞争，提升公司基本面。随着三四线城市市场复苏，公司毛利率有望持续回升。同时，公司未来将更多地关注海外市场机会。基于这些因素，分析师上调了目标价并维持买入评级。