20211209-中达证券投资-内地房地产周度观察_地产销售趋势复盘与展望_16页_886kb

内地房地产周度观察总结

核心内容

本文分析了2021年以来内地房地产销售趋势的变化，结合历史销售复苏周期，探讨了货币政策和行业调控对销售表现的影响，并对未来行业销售复苏进行了展望。

主要观点

• 2021年7月以来，全国商品房单月销售额同比降幅扩大，10月降幅达 $22.6%$，11月TOP100房企单月销售额同比降幅进一步扩大至 $-39.3%$。
• 政策环境边际改善，但销售增速持续下滑，说明政策效果未能完全传导至市场。
• 历史复苏经验显示，销售复苏通常需要货币政策宽松与行业政策支持的双重驱动。
• 2012年与2015年的销售复苏均受益于降准降息、地方政策放宽及房价调整等综合因素，销售增速在政策改善后约2-3个季度内回正。
• 2018年与2020年的销售复苏幅度有限，因行业调控趋紧对冲了货币政策宽松的效果。
• 当前市场可能在2022年Q1-Q2迎来销售复苏，但行业风险化解与购房者信心恢复是关键因素。
• 重点城市二手房市场复苏领先新房市场，显示市场信心的逐步恢复。

关键信息

历史销售复苏周期回顾

2012年复苏周期

• 政策支持：多次降准降息，流动性改善；地方政策放宽，如公积金贷款额度上调、放宽普通住宅标准、发放购房补贴。
• 房价调整：百城样本住宅均价下降，部分房企降价促销。
• 销售复苏时间：全国商品房销售同比增速于2012年6月起回正，距首次降准及房贷利率下滑约2个季度，距地方政策调整约2-3个季度。

2015年复苏周期

• 政策支持：央行多次降准降息，个人住房贷款利率大幅下降；二线城市限购全面放开，全国性刺激政策出台。
• 销售复苏时间：全国商品房销售同比增速于2015年4月起回正，距限购放宽约10个月，距930新政约2-3个季度。
• 额外推动因素：棚改货币化安置政策推进，去库存基调形成。

当前销售趋势与展望

• 2021年政策环境：流动性有所改善，但行业调控趋紧，销售复苏受限。
• 销售复苏预期：结合历史周期，预计2022年Q1-Q2全国商品房销售将出现复苏。
• 二手房市场信号：多个一二线城市二手房成交套数在11月出现环比回升，或释放积极信号。
• 行业风险与信心：购房者对项目交付的信心受损是当前销售下滑的重要原因，行业风险化解情况将影响复苏进度。

政策与市场联动分析

• 货币政策：2021年7月、12月两次降准，按揭贷款额度紧张有所缓解，房贷利率出现回调。
• 行业政策：顶层对房地产行业表态积极，强调支持合理住房需求和促进健康发展。
• 信贷改善：按揭贷款额度改善、放款周期缩短，有助于销售回升。

风险提示

• 政策不确定性：调控政策及融资政策可能影响上市公司销售业绩。
• 宏观经济波动：可能对房地产企业经营造成一定影响。
• 疫情防控：疫情控制具有不确定性，可能影响市场信心。

行业与公司表现

• 稳健房企表现良好：如越秀地产、金地集团等，销售相对平稳。
• 信用受损房企表现不佳：部分房企因信用事件出现销售额大幅下滑，影响购房者信心。

结论

当前房地产销售趋势受政策和市场因素共同影响，销售复苏需依赖行业风险化解和购房者信心恢复。历史经验表明，销售复苏通常在政策改善后2-3个季度出现，预计2022年Q1-Q2将迎来行业销售的回升。重点城市二手房市场的回暖为销售复苏提供了积极信号，但新房市场仍需进一步观察行业信用风险的化解情况。