20220704-东北证券-东北地产周报_百强房企6月销售环比显著改善_合肥再次放松限购_24页_2mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告聚焦于2022年6月房地产市场表现、公司动态、土地市场、成交市场、推盘去化以及政策变化等方面，整体呈现房地产行业在政策宽松背景下有所回暖的态势。

主要观点

1. 市场表现：

   • 申万房地产板块上周累计上涨4.27%，表现优于上证综指、深证成指及沪深300。
   • 内房股表现强劲，H股板块累计上涨7.06%，优于恒生指数。
   • A股板块中，三湘印象涨幅最大（13.50%），而蓝光发展跌幅最大（-9.25%）。
   • H股板块中，华侨城(亚洲)涨幅最大（15.53%），宝龙地产跌幅最大（-28.02%）。

2. 行业动态：

   • 多地出台政策刺激楼市，如合肥再次放松限购，浙江提高三孩家庭公积金首贷额度，南宁取消限售政策等。
   • 中国人民银行调查显示多数居民认为下季度房价将维持不变，反映市场预期较为稳定。

3. 土地市场：

   • 全国百城土地成交面积环比下降22.2%，同比大幅下降63.6%。
   • 楼面价环比上涨61.9%，同比下跌37.1%，显示土地市场热度有所回升。
   • 溢价率走阔，全国百城溢价率为7.2%，环比上升3.4%，但同比下降8.7%。

4. 成交市场：

   • 32城新房成交面积环比上升42.0%，同比上升21.3%，整体边际改善。
   • 一线城市新房成交面积环比上升27.5%，同比上升6.0%。
   • 二手房市场也有改善，16城成交面积环比上升10.8%，同比上升11.8%。

5. 推盘去化：

   • 15城商品房推盘面积环比上升98.3%，同比上升78.7%，显示房企推盘意愿增强。
   • 去化周期为28.9个月，相比上周下降1.2个月，但同比增加11.5个月。
   • 批售比（移动平均3月）为1.29，相比上周下降0.01，相比去年同期上升0.29。

关键信息

房企销售数据

• 百强房企6月单月权益销售金额5869.8亿元，环比上升59.6%，同比下跌41.3%，降幅较上月收窄17.8%。
• 累计销售金额24336.4亿元，同比下跌50.8%，降幅较上月收窄2.4%。
• 重点房企表现：
  • 保利发展全口径销售金额510亿元，环比上升34.2%，再夺销冠。
  • 华发股份销售同比上升40.5%，比5月提高91.5个百分点。
  • 越秀连续两月销售同比上升，涨幅比5月提高55.9个百分点。
  • 滨江集团半年度排名跻身行业前15。

投资建议

• 行业整体呈现弱复苏趋势，政策宽松持续发力。
• 乐观情况下，8月商品房销售同比有望持平，10-12月有望转正。
• 建议关注A股及H股中的头部房企，如保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、滨江集团、新城控股（A股）；中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团（H股）。

风险提示

• 房价过快反弹可能导致政策两难。
• 国内新冠疫情反复可能对市场造成影响。

行业数据概览

重点公司财务数据

政策与事件点评

• 合肥：再次放松限购，取消企业及外地人购房限制，同时首房首贷利率降至4.25%。
• 上海：放宽落户政策，硕士毕业生可直接落户。
• 广东：1~5月房地产开发投资同比下降3.2%，商品房销售面积同比下降29.1%。
• 浙江：三孩家庭首套自住房公积金贷款额度上浮20%。
• 房企动态：
  • 保利发展发行第三期公司债，规模20亿元。
  • 华发股份发行30亿元中期票据，信用评级为AAA。
  • 阳光城被中诚信国际终止信用评级。
  • 中国恒大面临清盘呈请，13笔美元债务违约。
  • 龙湖集团发行不超过17亿元公司债，利率区间3.4%-4.4%。

总结

2022年6月，房地产行业在政策宽松背景下表现出一定的复苏迹象。尽管整体销售数据仍同比下降，但环比改善显著，显示市场情绪逐步回暖。土地市场虽成交面积下降，但楼面价和溢价率有所上升，反映部分城市土地市场热度回升。房企销售表现分化，国资房企改善明显，优质民营房企融资环境逐步改善。展望下半年，政策宽松仍将持续，预计销售有望逐步转正，但全年销售规模跌幅或在15%以上。行业整体仍处于调整阶段，但头部房企及部分优质民营房企具备配置价值。