20221120-开源证券-房地产行业周报_多部出台政策支持房企发展_成都西安限购政策松动_14页_1mb

房地产行业2022年11月总结

核心内容

2022年11月，房地产行业在政策支持与市场调整中呈现复杂态势。尽管新房市场持续低迷，但二手房市场表现相对较好，部分城市出台限购放松政策，融资端也有所改善，显示出政策对行业信心的提振作用。分析师齐东认为，在政策组合拳与防疫政策优化的背景下，市场信心有望提升，行业估值将逐步修复，维持“看好”评级。

主要观点

• 政策支持持续加强：中央和地方层面出台多项措施支持房地产市场发展，包括允许商业银行保函置换预售监管资金、放宽限购政策、推动REITs试点等。
• 市场信心逐步恢复：尽管10月购房者信心和预期转弱，但政策支持下市场信心有望持续提升，行业投资机会依然存在。
• 销售端表现分化：新房市场成交面积同比和环比均下滑，而二手房市场成交量持续增长，尤其在二线城市表现更为突出。
• 投资端有所回暖：土地成交面积同比增长，长沙第三批次土拍均以底价成交，显示市场活跃度有所回升。
• 融资端改善明显：国内信用债发行规模同环比均增加，平均加权利率下降，海外债无新增发行，但融资改善仍需销售端复苏。

关键信息

政策端

• 中央政策：

  • 央行发布金融16条措施，支持房地产市场平稳发展，包括贷款展期、保交楼专项借款等。
  • 三部门允许商业银行优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
  • 交易商协会推进“第二支箭”政策，龙湖、新城控股、美的置业等企业获融资支持。
  • 住建部开展智能建造试点，发改委推动政策性开发性金融工具资金投放。

• 地方政策：

  • 成都：统一12区为一个限购区域，放宽购房资格。
  • 西安：放宽非户籍居民购房条件，取消落户年限要求。
  • 苏州：推出“苏找房”平台，实现二手房交易“全网通办”。
  • 开封：公布4个保障性租赁住房项目。
  • 浙江：推广“带押过户”登记服务。
  • 厦门：推出第四批保障性租赁房，面向低收入家庭。

市场端

• 新房市场：

  • 2022年第46周，全国64城新房成交面积284万平米，同比下降49%。
  • 年初至今累计成交面积18375万平米，同比下降33%。
  • 各线城市新房成交面积同比增速分别为-14%、-41%、-70%。

• 二手房市场：

  • 2022年第46周，全国23城二手房成交面积135万平米，同比增速27%。
  • 年初至今累计成交面积5828万平米，同比下降14%。
  • 二线城市二手房市场表现相对较好，成交情况优于其他城市。

投资端

• 2022年第46周，全国100大中城市土地成交面积2830万平方米，同比增长21%。
• 长沙第三批次供地22宗，21宗底价成交，总成交额72.97亿元，其中万科以10.38亿元竞得最高价地块。

融资端

• 信用债发行规模65.6亿元，同比增加37%，环比增加28%，平均加权利率3.24%，环比下降50BPs。
• 海外债无新增发行，但国内融资改善明显。

一周行情回顾

• 房地产板块指数上涨0.23%，弱于沪深300指数（0.35%）。
• 个股涨幅前五为三湘印象、鲁商发展、天地源、泰禾集团、新城控股。
• 个股跌幅前五为*ST银亿、广汇物流、华发股份、首开股份、西藏城投。

投资建议

• 评级：维持行业“看好”评级。
• 理由：政策组合拳有效缓解房企流动性压力，市场信心逐步恢复，行业估值有望修复，投资机会依然存在。

风险提示

• 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险可能进一步加大。
• 调控政策超预期变化，可能加剧行业波动。

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