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房产科技行业调研报告总结（2018年）

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房产行业进入存量运营时代

中国商品房资产价值约为320-350万亿元，其中住宅类资产价值达270-300万亿元，为全球第一。与之相比，每年约14万亿元的商品房销售增量仅占存量资产价值的4%。因此，基于存量资产的流通、运营和服务等环节的市场规模并不亚于增量市场。

以行业龙头万科为例，其战略升级为城乡建设与生活服务商，业务范围从开发、物业延伸至运营和服务等全产业链，标志着行业从增量发展向存量运营转变。

2018年房产科技市场规模

2018年，中国房产科技行业市场规模约为1.1万亿元，其中：

• 2B市场规模：以研发投入比例1‰估算，约为700亿元。长期来看，研发投入比例有望达到2-3‰，对标美国Redfin的2.5‰。
• 2C市场规模：以电商渗透率估算，约为1万亿元，当前电商渗透率仅为5%，未来仍有4倍提升空间。

产业链五大变革趋势

趋势	开发	流通	运营	服务
电商化	-	房产电商	-	家居电商
智能化	建筑云	房产大数据	智慧楼宇	智能家居
工业化	装配式建筑	-	-	互联网家装
金融化	-	-	REITs	住房消费金融
共享化	-	-	联合办公	-

从C端需求看，电商化是核心驱动因素，代表企业包括贝壳找房、小米有品、土巴兔。从技术维度看，智能化和工业化推动B端变革，广联达、国信达、特斯联、米家等企业是典型代表。

房产科技行业图谱

场景	细分赛道	对标公司	国内公司
开发	建筑云	Autodesk	广联达、鲁班软件
流通	信息平台	Zillow	58集团、房天下、贝壳找房、好租网
	房产经纪	Realogy	链家、我爱我家、巧房
	房产电商	Redfin、Compass	房多多、销冠科技、好屋中国、Q房网
	房产大数据	Corelogic	国信达、云房数据、诸葛找房、兔博士
运营	长租公寓	EQR、AVB	自如、相寓、泊寓、世联红璞、乐乎
	短租	Airbnb	途家、小猪短租
	联合办公	WeWork	优客工场、纳什空间、星库空间
	智慧楼宇	VTS	特斯联、CREAMS
服务	智能家居	Alarm	米家、Broadlink
	家居电商	Wayfair	小米有品
	家装电商	Houzz	土巴兔、齐屹科技

各环节发展分析

开发环节

• 智能化：建筑云、BIM设计、采购管理、施工管理等环节逐步云化，广联达2017年SaaS合同金额达1.75亿元，云化比例为7%。
• 工业化：装配式建筑是降低成本的重要方向，根据国务院规划，2025年装配式建筑占比将达30%。

流通环节

• 趋势：电商化是核心驱动因素，线上与线下数据打通显著提升了流通效率。
• 市场规模：电商渗透率仅为5%，远低于社会零售消费品总额的20%。新房领域，世联行电商业务占比约20%，处于领先地位。
• 竞争格局：电商化将推动市场集中度提升，贝壳找房与58同城的竞争将对第二、第三梯队企业造成压力。

运营环节

• 金融化：长租公寓和商业地产对现金流管理要求高，金融属性显著，金融能力成为竞争壁垒。
• 智能化：物联网技术推动智能楼宇等实体空间的数据化，实现基于数据的智能化运营。

服务环节

• 市场规模：以家装为例，电商渗透率不超过5%，市场集中度低。
• 发展瓶颈：工业化进展不足是当前服务环节发展的主要障碍。
• 金融化趋势：服务环节的金融化趋势明显，尤其是智能家居积累的数据和场景价值，未来金融化概率大。

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