房地产行业2019年三季报点评：现金为王时代，警惕结构分化加剧西南证券-23页_2mb

报告摘要

房地产行业已从过度加杠杆时代进入“现金为王”时代，融资端持续偏紧，投资增速放缓，销售端保持韧性。行业整体面临低增长环境，企业间分化加剧，现金流管理不佳的企业可能面临出清风险。本文从融资、销售、投资及财务状况等方面分析房地产行业现状，并提出风险提示。

融资端持续偏紧：中央坚持“房住不炒”政策，房地产金融政策持续收紧，融资渠道受限，尤其是信托和境外融资。房地产开发贷款余额增速放缓，银行信贷资源向其他领域倾斜。
销售端保持韧性：尽管政策收紧，房地产销售面积累计同比跌幅收窄，实现年内首次转正，价格指数保持正增长，居民中长期贷款出现修复迹象。
投资端持续放缓：房地产开发投资增速在8-12%区间，土地购置面积同比减少20.2%，库存压力增加，未来投资增速或进一步下滑。
行业分化加剧：部分企业出现现金流异常，行业整体加快销售回笼资金，减少新增投资。高杠杆企业面临更大偿付压力，部分企业评级下调，信用风险上升。
财务状况恶化：行业平均净利率下降，营运能力减弱，资产负债率基本持平，但流动债务率微幅上升，短期偿债能力下降，部分企业面临流动性危机。

债券违约：2019年以来，共有13只房地产行业债券违约，涉及3家企业，累计金额59.24亿元，均为民营企业，仅北京华业资本控股股份有限公司为外资企业。
评级下调：4个房地产发债主体评级下调，涉及企业包括颐和地产集团有限公司、国购投资有限公司、上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司和北京华业资本控股股份有限公司。

营业收入：2019年三季度，160家样本企业平均营业收入为136.47亿元，同比增长17.16%，剔除异常值后平均增长率为20.21%。
净利润：平均净利润为16.69亿元，同比增长7.13%，剔除异常值后平均增长率为49.40%。
净利率：行业平均净利率为11.09%，同比下降1.41%，主要受期间费用上升影响。
毛利率：行业平均毛利率为32.51%，同比上升0.60%。
营运能力：行业平均应收账款周转率为52.12次，同比下降12.46%；存货周转率为0.16次，与2018年同期持平，显示高周转特征。
现金流状况：行业经营性现金流净额为-1.14亿元，同比增加5.72亿元；投资活动现金流净额为-17.48亿元，同比增加12.2亿元，显示行业处于加快销售回笼资金、减少新增投资的状态。
杠杆率：行业平均资产负债率为70.62%，略有下降；有息债务率50.89%，同比下降0.95%；流动债务率55.86%，同比上升0.52%。短期偿债能力下降，货币资金与短期债务比率下降。