房地产行业专题报告之房产税篇：从征税目的看税负水平与落地节奏-20181121-东兴证券-23页

报告摘要

房地产行业专题报告：房产税篇

核心内容

本报告分析了房产税的征收目的、税负水平及其对房地产行业的影响，并结合当前市场环境，提出了相应的投资建议。报告指出，房产税的推行在财政、市场调控及社会财富分配三个方面具有重要意义，但其落地节奏和接受程度受到多重因素影响。

主要观点

房产税的三种目的：
- 筹集财政收入：房产税是地方政府重要的财政收入来源，尤其在英美模式国家中，其对地方财政具有重要作用。
- 调控房地产市场：房产税通过增加持有成本来抑制投资性需求，但市场反应难以预测，税负高低存在两难选择。
- 调节社会财富分配：房产税作为财产税的一部分，其作用远超本报告的讨论范围，暂不深入分析。
财政角度：税负提升约8.3%：
- 以房产税代替部分地产相关的土地出让收入，将导致整体税负上升约8.3%。
- 房产税的税负水平超过个人所得税，且在普遍征税情况下，单位面积税负超过物业费水平，社会接受度存疑。
- 税负提升幅度与土地收入与税收收入之比正相关，经济下行压力可能阻碍房产税的推行。
调控角度：市场反应不确定：
- 房产税的调控效果取决于税负水平，税率过低可能无法有效调控市场，税率过高则可能引发恐慌性抛售。
- 销售平稳情况下，房产税的推出宜迟不宜早；销售大幅下行时，可能延缓或以低税率推出；销售大幅上行时，可能加速出台，但需谨慎控制税率。
立法程序角度：推出时间预计不快：
- 根据《中华人民共和国立法法》，房产税国家层面立法最早完成时间为2020年，地方细则和实际落地需更长时间。
- 草案起草预计在2019年上半年完成，公开征求意见、国常会审议、全国人大常委会审议等程序需数月时间。

关键信息

税负水平测算：在房产税减少地产相关土地出让金50%的情况下，全国人均税负提升约8.3%。
地方税负差异：不同省份的税负提升幅度不一，与土地收入与税收收入之比正相关。
房产税对经济影响：相比土地出让，房产税对经济增长和就业的影响较小，地方政府征税意愿可能受此影响。
投资建议：
- 短期：关注本年业绩确定和明年销售确定性高的房企，推荐万科A、保利地产。
- 中期：关注税负影响逐渐淡化或税率较低的省份，推荐滨江集团、蓝光发展、荣盛发展、北京城建。

表格与图表

表1：土地出让金、土地购置费和土地成交价款口径比较。
表2：1亿元住宅土地出让金对应的拿地、开发和销售环节税费。
表3：拿地环节税费。
表4：开发建设环节税费。
表5：新房销售环节税费。
表6：房产税税负水平测算：全国。
表7：2016年户均房产税测算。
表8：2016年单位面积房产税测算。
表9：各省（直辖市、自治区）税负提升测算（25%、50%、75%）。
表10：房地产投资对GDP的贡献率和拉动。
图1：房产税占美国州和地方政府财政收入比例（三种口径）。
图2：日本城市土地价格指数同比增速（6个主要城市，住宅）。
图3：其他费用比较。
图4：土地出让金与土地购置费。
图5：土地购置费与财政收入：全国。
图6：土地出让金与财政收入：全国。
图7：土地购置费与财政收入：地方。
图8：土地出让金与财政收入：地方。
图9：土地购置费与财政收入：地方（不含税收返还转移支付）。
图10：土地出让金与财政收入：地方（不含税收返还转移支付）。
图11：房地产相关税收中各税种占比。
图12：各省税负提升幅度。
图13：一般法律立法流程及时间。

风险提示

房产税草案出台税率超预期：若税率超出市场预期，可能引发较大社会反应，需谨慎评估。

投资建议总结

时间段	推荐关注	推荐公司
短期	本年业绩确定性高	万科A、保利地产
中期	税负影响逐渐淡化或税率较低	滨江集团、蓝光发展、荣盛发展、北京城建