20170618-东兴证券-房地产行业周报_三四线拉动力减弱_特色小镇两逻辑主线投资_13页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概览

2017年6月18日发布的房地产行业周报指出，当前地产板块随大盘下行，市场整体表现疲软。数据显示，上周中信房地产指数下跌1.09%，与沪深300指数相差0.52个百分点。在148家房地产股中，仅46家上涨，85家下跌，16家停牌。部分房企如金融街和招商蛇口表现较差，导致投资组合收益为-3.39%。

主要观点与关键信息

1. 特色小镇投资逻辑

• 投资主线：特色小镇投资应遵循“傍城、傍产、傍色”三大逻辑，即靠近核心一、二线城市、聚焦新兴产业、突出“特色”。
• 重点推荐房企：
  • 新兴产业主导型：华夏幸福、碧桂园；
  • 文旅与基础产业主导型：华侨城、新华联、保利地产、绿城中国。

2. 区域发展与政策影响

• 京津冀区域：作为经济发展最不均衡的区域之一，尽管部分指标下滑，但长期来看仍受益于京津大城市化趋势，重点推荐首开股份、北京城建、新华联、华夏幸福和荣盛发展。
• 政策调控效果：各类调控政策显效，市场降温明显，5月地产行业各项指标全面回落，销售面积和金额同比收缩，开发投资开始下滑，但投资增速和新开工面积仍保持高位。
• 风险提示：部分区域调控政策可能进一步收紧，货币政策紧缩力度加大。

3. 城市市场表现

• 涨幅城市：长春环比上涨34.53%，深圳上涨15.54%，但成都下跌4.52%。
• 跌幅城市：广州、济南、北京等城市成交面积环比大幅下滑，其中广州跌幅最大，为36.33%。
• 区域分化明显：一二线城市土地市场依然活跃，而三四线城市销售动能减弱。

4. 土地市场动态

• 北京土拍：金融街以28.6亿元竞得丰台区旧改地块，楼面价4.8万元/平方米，溢价率24.35%。
• 苏州土拍：市场冷静，10宗地块成交95.68亿元，低溢价成交。
• 西安土拍：两宗地块因溢价率过高熔断，主城区土地供应紧张。
• 全国土地出让：50个城市年内土地出让收入达1.13万亿元，北京居首，达851亿元。

5. 企业动态

• 苏州高新：以4.48亿元竞得文体娱乐地，用于建设苏州乐园世界。
• 万科与碧桂园：因违规销售被西安住建局处罚，万科澄清薪酬调整与大股东无关。
• 华润置地：前5月新增19宗地，总楼面面积约479.62万平方米。
• 金科股份：发布战略规划，目标两年内迈进千亿房企门槛。
• 绿地国际生态城：因涉嫌违法销售，暂停商品房预售许可申请。

6. 投资组合建议

• 下周投资组合：重点推荐北京城建（20%）、金融街（40%）、招商蛇口（20%）和首开股份（20%）。
• 月度投资组合：推荐金融街（34%）、首开股份（33%）和北京城建（33%）。

行业趋势展望

• 销售趋势：预计下半年部分地产指标将加速下行，三四线城市支撑力减弱。
• 房企竞争：房企规模、资源和战略特性将更加凸显，成为销售和盈利的关键支撑。
• 政策影响：调控政策持续加码，融资渠道受限，房企需更依赖自身资源和能力。

风险提示

• 政策风险：部分区域调控政策进一步收紧，货币政策紧缩力度加码。
• 市场风险：房地产市场降温，销售和投资指标可能继续下滑。

分析师与联系人简介

• 郑闵钢：房地产行业首席研究员，具有多年研究经验，曾获多项分析师奖项。
• 梁小翠：博士，东兴证券房地产行业研究员，重点关注行业转型与房地产金融。

投资评级体系

• 公司投资评级：根据6个月内相对沪深300指数的表现分为强烈推荐、推荐、中性和回避。
• 行业投资评级：根据行业指数相对沪深300指数的表现分为看好、中性和看淡。

总结

房地产行业面临调控政策和市场降温的双重压力，但特色小镇作为新兴业态，为房企提供了新的增长机会。重点推荐具备新兴产业和文旅资源的房企，同时关注京津冀、长三角和珠三角等区域的龙头房企。投资者需注意政策风险和市场波动，合理配置投资组合，以应对行业变化。