20240410-安信国际证券-房地产行业研究报告_地产板块业绩仍在探底_11页_1mb

报告摘要

本报告分析了中国房地产行业现状，指出行业经历深度调整，业绩仍在探底过程中。整体呈现以下特征：

营收增长反弹得益于保交付政策。已公布业绩的35家房企平均营收增速为78%。大型房企（收入超700亿元且未违约）中，建发股份凭借349%的增长率位居首位，华润集团、中海地产、越秀地产分别以213%、123%、108%的增速排名靠前。
盈利能力持续下滑。平均毛利率降至83%，较2022年下降35个百分点。大型房企毛利率本月为203%至252%，相比2019年的337%-380%降幅达133-129个百分点。但其复合增长率尚可。中小房企（如龙光集团、合景泰富）已处于亏损状态，毛利率分别从2019年的315%、298%暴跌至-96%、-167%。
资产负债表持续缩表。受销售下滑（百强房企2023年销售额下滑17%）和去库存压力驱动，35家房企总资产值较2022年底平均下降120%。国企背景企业总资产下降44%，出险企业平均下降166%。投资热情大幅降温，克而瑞数据显示，民营房企2023年土地购置总额同比下降62%。
债务压力依然严峻。总负债平均下降110%，其中出险企业负债降幅更大（136%）。虽有息负债平均下降39%，但仍远低于总资产缩表速度（120%），显著制约着房企现金流和偿债能力。
股息分派水平大幅下滑。10家持续派息房企的每股股息复合年增长率为-272%。15家房企已从2022年起停止派息，10家已连续两年未派息，严重压抑板块估值。

展望2024年，全行业表现预计依然疲软，弱于MSCI中国指数。但在当前周期调整中，具有资金优势的港资、央企背景房企如中海、华润等由于资产现金余额更稳定、土地投资回暖，估值修复潜力可能优于民企和破产重组企业。市场竞争格局分化趋势明显。

风险提示：
1）销售复苏不及预期
2）资本市场政策不确定性
3）房企信用风险扩张
4）政策环境变迁

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