20181215-安信证券-融创中国-01918.HK-业绩释放可期_成长特质凸显_34页_2mb

融创中国深度分析总结

核心内容概览

融创中国是中国领先的房地产开发商之一，自2003年成立以来，公司通过持续发力高端精品，销售业绩迅速提升，2012年至2017年间销售额年复合增长率（CAGR）高达59.02%。2017年公司销售额达到3620.1亿元，位列全国房企第四位。公司实际控制人为孙宏斌先生，持股比例为47.7%，股权结构稳定，近年来高管增持频繁，显示对公司未来发展的信心。

公司2015年至2017年营业收入年复合增长率达69.20%，毛利润年复合增长率高达118.40%，在行业中表现出强劲的增长势头。截至2018年中期，公司合约负债金额为1724.14亿元，业绩锁定率为261.73%，预示未来2-3年业绩释放潜力较大。尽管净有息负债率仍较高（193%），但公司通过优化债务结构，杠杆水平正在稳步下降。

公司在一二线城市布局广泛，已进入超80个城市，其中一线城市、强二线城市和环一线城市占比较高。2017年公司销售金额市占率为2.7%，较2015年提升1.4%。随着行业集中度的提升，公司凭借丰富的土储资源、优质的产品品质及良好的品牌影响力，有望进一步提升市占率。

公司高起点布局文旅板块，通过收购万达文旅项目（13个文旅项目）及乐视相关资产，积极拓展文旅地产、电影产业等新领域。目前文旅板块处于培育期，未来有望成为新的业绩增长点。

主要观点

• 高端精品战略：公司专注于高端物业开发，通过产品和服务领先战略，提升品牌竞争力和市场占有率。
• 业绩释放可期：高业绩锁定率和充足的合约负债保障未来业绩表现，预计2018年至2020年收入和净利润将实现显著增长。
• 杠杆水平下降：公司通过降杠杆策略，净有息负债率逐步下降，债务期限结构健康，人民币借款占比大，汇率波动影响较小。
• 城市布局优势：公司深耕一二线城市，具备较强的市场周期把握能力，未来在城市轮动效应下将更具优势。
• 文旅板块布局：通过收购万达文旅项目和乐视资产，公司积极布局文旅地产和电影产业，未来或成为业绩增长点。

关键信息

财务表现

盈利与估值

投资建议

• 投资评级：买入-A
• 6个月目标价：40港元
• 当前股价（2018-12-14）：27.3港元
• 预计收入增速：2018年139.72%、2019年28.13%、2020年10.77%
• 预计净利润增速：2018年37.6%、2019年29.9%、2020年13.7%

风险提示

1. 公司经营风险
2. 净有息负债率较高
3. 政策风险
4. 经济波动
5. 需求疲弱，销售不及预期

融创中国城市布局

• 一线城市：上海、北京、广州、深圳
• 强二线城市：宁波、济南、青岛、厦门、南京、重庆、杭州、大连
• 环一线城市：常州、南通、绍兴、舟山、惠州、中山、珠海、清远、江门、肇庆

融创中国土地储备结构

• 一二线城市：占比79%
• 环一线城市：占比7%
• 其余城市：占比8%
• 土地获取方式：50%通过并购，31%通过旧改等协议，19%通过公开市场

融创中国发展战略

• 强运营：强化现有资产运营，支持公司业绩表现
• 控投资：严格控制投资节奏和规模
• 降杠杆：优化债务结构，降低净有息负债率

结论

融创中国凭借其在高端精品领域的持续发力、城市布局的广泛性、业绩锁定率的提升以及文旅板块的战略布局，正逐步进入业绩释放期。公司未来有望在行业集中度提升的背景下，进一步巩固市场地位，成为行业领先的房企之一。