20221205-天风证券-房地产行业融资观察_地产债行情还能走多远__25页_3mb

地产债行情还能走多远？总结

核心内容

当前房地产行业在政策宽松背景下，境内债、境外债及股票等金融资产价格表现亮眼。以碧桂园、龙湖为代表的民营房企债券价格显著上涨，地产指数也触底反弹，跑赢上证指数。中资美元债市场亦有明显改善，高收益债收益率快速下行。

然而，与2014-2015年的政策支持相比，当前政策力度和效果仍显不足，民营房企债券收益率虽回落，但尚未达到可依靠自身信用滚续的程度。同时，居民资产负债表修复和房企自身资产负债修复仍处于初期，这可能影响后续现金流。

主要观点

• 政策支持下的融资改善：政策宽松推动地产融资改善，但整体效果仍不及2014年。房企融资改善主要依赖中债增担保，而非自身信用。
• 市场表现：地产债、地产股及中资美元债均表现亮眼，但市场可能走得过快，需警惕过热风险。
• 历史对比：2014年930新政后，地产行情持续近1年，中资美元债行情持续超过2年。当前市场表现与历史相似，但基本面修复尚未完成。
• 融资工具：近期房企积极申请储架式注册发行，龙湖、美的置业、新城控股等已获受理，同时部分房企发布定增公告，用于“保交楼、保民生”项目及补充流动资金。
• 风险提示：房地产市场发展可能超预期，信用风险事件频发，融资政策变动也可能超预期。

关键信息

一、地产债表现

• 民营房企债券：碧桂园、龙湖等房企债券价格显著上涨，如20龙湖06债券净价从32.79元涨至82.00元，涨幅150.05%。
• 地产指数：自11月初反弹770.97点，显著跑赢上证综指。
• 中资美元债：高收益债短期到期收益率快速下行，一个月内下降10个百分点。

二、政策支持情况

• 储架式注册发行：截至12月5日，已有龙湖、美的置业、新城控股、金地、万科等五家房企申请储架式注册发行，总规模达930亿元，其中龙湖已完成200亿元中票注册。
• 定增公告：6家房企发布定增公告，华夏幸福也加入其中，用于“保交楼、保民生”项目及债务偿还。

三、历史对比分析

• 2014-2015年行情：930新政后，地产债、地产股和中资美元债相继走出超额行情，其中境内地产债市场表现持续近1年，中资美元债行情超过两年。
• 当前与历史对比：当前政策虽支持融资，但效果有限，房企融资仍依赖担保，基本面尚未企稳。

四、信用评级调整

• 上调：南京市建邺区高新科技投资集团有限公司、安徽省国有资本运营控股集团有限公司。
• 下调：珠海和佳医疗设备股份有限公司、搜于特集团股份有限公司、江苏南通二建集团有限公司。

五、一级市场情况

• 发行规模：本周非金融企业信用债发行约1906.74亿元，总偿还规模约2339.44亿元，净融资额约-432.7亿元。
• 发行利率：整体上行，1年期各等级上升0-4BP，3年期上升0-4BP，5年期下降-3-4BP，7年期下降-4-2BP，10年期及以上下降-4-4BP。

六、二级市场情况

• 成交量下降：银行间和交易所信用债合计成交61,692.00亿元，总成交量较前期下降。
• 收益率下行：中短期票据、企业债、城投债等收益率整体下行，但信用利差扩大。

七、市场建议

• 机构建议：关注国有房企（如建发房地产、绿城、华发、光明地产）及优质民营房企（如龙湖）。
• 市场展望：政策宽松下，地产债市场仍可持积极态度，但需警惕市场过热和政策变动风险。

风险提示

• 房地产市场发展超预期
• 信用风险事件频发
• 融资政策变动超预期