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固定收益研究：地产债拐点已至？

核心内容概述

2022年12月5日发布的这份报告，围绕房地产行业政策变化与市场表现，分析了地产债的潜在投资机会与风险。报告指出，地产政策在2022年10月前后发生了重大转变，从“稳需求”转向“稳房企”，并提出了短期、中期和长期的地产债投资建议。

主要观点

1. 政策变化

• 政策层级提升：10月后，政策由央行和财政部推动，首次以红头文件形式支持房企融资，向市场传递“稳房企”的积极信号。
• 政策系统性增强：信贷、债券、股权三箭齐发，同时适度放松预售资金监管，从多维度支持房企稳定现金流。
• 政策关切点转移：从“稳需求”转向“稳房企”，政策着力点发生根本性转变。
• 政策针对性加强：六大国有银行集中给予优质房企超万亿意向性授信额度，提升金融机构参与积极性。

2. 市场表现

• 10月前市场表现低迷：政策多以需求端为主，但效果有限，销售端未明显回暖，暴雷房企数量增加，市场信心受挫。
• 10月后市场预期变化：政策转向供给端，房企资金流动性改善，部分优质民企出现估值修复。

3. 投资建议

• 短期建议：关注超跌稳健民企地产债，如龙湖集团、金地集团、新城控股、万达集团、美的置业、碧桂园集团等，尤其关注疫情逐步放开后商业、物业受益较多导致现金流改善的企业。
• 中期建议：关注地方国企和混合制房企债，如首开股份、光明地产、建发地产、越秀地产、华发股份、万科集团和绿城中国等。
• 长期建议：关注央企及业绩修复的国企、稳健民企的投资机会。

关键信息

1. 政策回顾

• 10月前：政策以“稳需求”为主，包括下调LPR、支持保障性租赁住房、公积金政策调整等。
• 10月后：政策转向“稳房企”，包括“第二支箭”扩容、254号文发布、保交楼专项借款、股权融资重启等。

2. 政策工具

• “第二支箭”：民营企业债券融资支持工具，通过CRMW、中债增进等方式支持民营房企发债融资。
• 254号文：央行和银保监会联合发布的支持房地产市场平稳健康发展的政策，涵盖信贷、债券、股权等多方面。
• 保交楼专项借款：央行指导国开行、农发行提供2000亿元专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
• 股权融资重启：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、再融资，进一步发挥REITs和私募股权投资基金作用。

3. 市场关注点

• 短期：关注银行对地产相关政策的跟进情况，尤其是项目开发贷和地产债参与情况。
• 中期：关注住宅销售面积及同比变化，建议关注二线城市及优质区域的三线城市。
• 远期：关注房企拿地和房地产项目开竣工的边际变化，作为判断房企现金流稳定自循环的重要指标。

风险提示

• 政策变化超预期：未来政策可能有新的调整，影响市场预期。
• 信用风险超预期：房企流动性风险可能持续，尤其是民营房企。
• 宏观经济波动超预期：经济下行压力可能对地产行业造成影响。
• 新冠疫情发展超预期：疫情反弹可能对销售市场产生冲击。
• 数据统计偏差：部分数据可能存在统计误差，影响分析准确性。

结论

地产政策在2022年10月后发生重大变化，从“稳需求”转向“稳房企”，政策层级提升、系统性增强、针对性加强。地产债市场迎来拐点，建议投资者关注不同阶段的优质房企，尤其是超跌稳健民企、地方国企及混合制房企。同时，需关注银行政策跟进、销售市场变化及房企拿地与项目开竣工情况，以判断市场走势。风险提示包括政策变化、信用风险、宏观经济波动、疫情发展及数据偏差。