2018-宏观经济专题报告_为什么房地产销售超预期_居民仍在加杠杆__14页-1mb

专题报告一：宏观经济分析 —— 房地产销售超预期

核心内容概述

本报告分析了2018年上半年中国房地产市场的发展情况，重点探讨了房地产销售超预期的原因、居民加杠杆购房的区域差异、银行表内信贷对房贷的影响以及潜在的调控风险。

主要观点

1. 房地产销售超预期，库存持续回落

• 房地产销售面积和销售额均超过去年同期，增速持续回升，超出市场预期。
• 房地产库存特别是住宅库存持续回落，住宅待售面积已降至2013年初水平，显示去库存政策取得一定成效。
• 库存偏低促使新开工面积增速超过销售面积增速，未来去库存速度可能放缓。
• 房地产销售的回升带动了房地产企业开发资金来源的回升，尽管部分高杠杆企业融资困难，但整体资金来源有所反弹。

2. 居民仍在加杠杆购房，但区域差异显著

• 居民杠杆率持续上升，但不同地区差异较大。房价较高的地区居民杠杆率相对较低，而房价较低地区居民加杠杆意愿较强。
• 2018年上半年住宅销售排名靠前的省份包括东南沿海发达地区（如广东、江苏、浙江）和人口大省（如河南、山东、四川），但销售增速主要集中在中西部地区。
• 山西、江西、青海、吉林等省份的住宅销售增速较快，而北京、上海、广东等地的销售增速为负，显示一线城市调控力度较大。
• 居民贷款与存款的比值与房价走势密切相关，房价上涨往往伴随居民杠杆率的上升。

3. 银行表内信贷增加，居民新增房贷保持平稳

• 2016年下半年以来，一线城市居民房贷受到严格控制，导致其增速下降，而其他地区房贷仍保持较高水平。
• 由于社融增速回落，银行通过增加表内信贷对冲信用收紧，居民中长期消费贷款增长趋于稳定，但占比继续下降。
• 居民加杠杆意愿依然较强，尤其在非一线城市，房贷总量维持稳定甚至略有上升，为房地产销售的持续增长提供支撑。
• 居民房贷占银行贷款的比例持续下降，但绝对值仍较高，表明房贷政策收紧主要集中在一线城市。

关键信息

• 房地产销售与库存：销售超预期带动库存回落，但未来去库存速度可能放缓。
• 居民杠杆率：全国居民杠杆率上升，但主要集中在房价较低的地区。
• 区域差异：房地产销售和杠杆率在不同地区呈现显著差异，一线城市调控严格，非一线城市销售和杠杆率上升。
• 信贷政策：银行表内信贷增加对冲社融回落，居民房贷保持稳定，但占比下降。
• 城市化与房价上涨：城市化推动省会城市房地产销售占比上升，部分三四线城市因棚改货币化政策推动房价上涨。

风险提示

• 房地产调控政策超预期：政策可能进一步收紧，影响房地产市场走势。
• 杠杆率风险：部分区域居民杠杆率上升可能带来金融风险。
• 房价波动：部分城市房价上涨过快可能引发更多调控措施。

图表目录摘要

• 图表1：住宅销售面积和销售额增速持续上升，超出市场预期。
• 图表2：商品房待售面积回落到2014年6月水平，住宅待售面积回落到2013年初水平。
• 图表3：房地产库存偏低，新开工面积增速超过销售面积增速。
• 图表4：房地产销售回升带动房地产企业开发资金来源回升。
• 图表5-6：不同省份住宅销售面积、销售额及增速差异显著。
• 图表7-9：居民贷款与存款比值与房价走势、杠杆率变化密切相关。
• 图表10-17：北京与重庆房价走势差异明显，省会城市销售占比上升。
• 图表18-23：上海房贷与全国房贷走势分离，银行表内信贷增加，居民房贷保持稳定。

结论

2018年上半年，中国房地产销售超预期，库存持续回落，主要得益于中西部地区销售增长和城市化推进。居民加杠杆购房意愿依然存在，但主要集中在房价较低的地区。银行表内信贷增加对冲社融回落，居民房贷保持平稳。然而，房地产调控政策可能进一步收紧，带来市场波动风险，需关注结构性杠杆变化及区域差异。